注文住宅の土地購入から建築までの流れと期間

住宅は一生に一度の大きな買い物です。ほとんどの方が購入した経験がありません。 慎重に検討する印象もありますが、期間に関しては人それぞれ。 住宅完成までに1年かからない方もいれば5年かけて完成した方もいらっしゃいます。 注文住宅はゼロから作るオーダーメイドの住まいです。 入居したい時期にしっかりと目標を定めて計画的に進めていきましょう。

では一般的な検討の流れと期間を見てみましょう。 土地購入から検討の方は『10ステップ』、既に候補地が決まっている方は『7ステップ』となります。

検討開始からおおよそ1年が目安となりますが、土地探しに数年の時間を要する方もいらっしゃいます。 期間目安は参考程度に早めに動き出すのがお薦めです。 候補地が決まっている方は上記の3、4、7などが不要になります。

インターネットの普及によりほとんどの方がネットでの情報収集になっています。 様々な建築スタイルや土地の情報などを効率的に得る事が可能で一度に多くの情報を確認出来ます。 反面、情報量が膨大で考えがまとまらないという事もありますので、 不要な要素を削りながら家族の要望を整理していきましょう。 実際に不動産会社に土地の要望を伝え物件探しが始まりますが、不動産屋は土地を提案するのが 仕事になります。建物とセットで建築会社に相談する事で土地契約後のトラブルを少なくする方法もあります。不動産業者を斡旋してくれる建築会社も多くありますので確認してみましょう。 不動産、建築のプロに相談する事でまとめた要望が現実的に可能かどうか見えてきます。 例えば『30坪の平屋生活がしたい』というご要望も敷地面積が50坪以上必要になります。 合わせて『都心部での駅徒歩圏』という希望があれば現実的に難しい要望になります。 相談する事で浮かび上がる矛盾点や優先順位もありますので、ネット情報とプロへの相談を上手に 交えて検討していきましょう。 中には「特定の業者に相談は少し心配」という方もいらっしゃいます。 中立的にアドバイスをもらえる『無料相談』などのサービスを活用する方法もありますので 自身にあったスタイルで相談していきましょう。

ネットの情報や不動産屋からの物件情報を元に現地を見学します。 動画やネットでの確認が容易な時代になってきましたが、ご自分の目で確認する事は重要です。 近隣の家や雰囲気、時には雨水の流れ方など現地ならではの発見がたくさんあります。 子育て世代では三輪車や自転車で同世代が住んでいるかどうかわかる事もありますので候補地の 近隣も散策してみましょう。 見学に際しては地域のプロである不動産屋と一緒に見学する事で素朴な疑問まで解決してくれる事が 往々にあります。プロならではのメリット、デメリットもありますので出来るだけ案内してもらいましょう。 土地が気に入ったら土地の申し込みを記載します。あくまでも購入の意思表示になりますので、 契約行為(違約がある)ではありません。契約日の仮設定も行いますが、この期間は1週間ほどが 一般的です。長くても2週間程度となっていますが、地域や売主の考え方によっても異なりますので、 確認が必要です。 この期間に『ローン事前審査』や可能であれば建物の『ラフプラン・概算資金計画提案』を進行します。 ローン審査が通り次第、契約となりますので必要な書類や持ち物などは事前に確認しておきましょう。 また不動産の用語は固有のものが多く存在します。可能であれば事前に契約書類などを一読しておきましょう。

本格的に間取りと費用を見比べる段階になります。ここでは建築会社の選定がメインになりますので、 間取り、仕様など全てを決定する必要はありません。 間取りに関しては平面的な話のみならず立体的な高さ関係なども確認は必要です。 ある程度、間取りが固まると費用の話になりますが、しっかりと費用の内訳まで確認しましょう。 その際にはオプションや含まれていない費用なども確認出来ると安心です。 あとでトラブルにならないように疑問な点は遠慮なく質問しましょう。 同時期に土地の決済が行われます。目安としては土地契約から1ヶ月後ほどになりますが、 建築会社選定と共に住宅ローンの借入先決定を行いますので、多忙な時期になります。 ストレスを減らすためにも借入先の銀行や金利、変動型・固定型などの検討は事前に仮決定して おきましょう。 土地決済が終わると土地代金(土地分借入額)の支払いが始まります。 家賃を支払っている方には建物完成まで追加の出費となりますので注意が必要です。 一般的には「つなぎ融資」という建物完成までの数ヶ月分の利息を諸費用として支払う形を 利用する方もいらっしゃいますので取り扱いの有無を金融機関に確認してみましょう。

建物の間取りを始めとして外壁やサッシの大きさ、住宅設備などを決定していきます。 この打ち合わせを経て行政機関などに建築確認申請を提出していきますので、 一番大事な建物打ち合わせ期間となります。 おおよそ1ヶ月程度で建築確認許可となりますのでいよいよ着工を迎えます。 着工後は追加や変更の難しい項目や変更に多大な費用がかかる項目も出てきますので 事前に着工中の変更が可能な項目を確認しておきましょう。

一般的には基礎工事をもって着工という認識にはなりますが、既存建物の解体や整地、 地盤補強工事などがある場合には事前に行います。 工事期間中は近隣の方にご迷惑を掛ける事になりますので、工事着手前にご自身または 建築会社と一緒にご挨拶まわりをしましょう。 建物規模にもよりますが3ヶ月～4ヶ月ほどで建物は完成します。 「竣工(しゅんこう)」と呼ばれる完成状態になると仕上がり確認として建築会社と一緒にチェックする 立会いが行われます。キズの確認を始め、水道、電気配線などの不備がないかを確認します。 合わせて設備の使用方法も確認していきます。 手直しがある際は補修をしていよいよ鍵のお渡しとなります。 ブロックフェンスやカーポートなどの外構工事は入居前、入居後のどちらも可能ですので、 確認しておきましょう。 引っ越し完了と共にいよいよマイホーム生活のスタートです。

以上が一般的な注文住宅の流れになります。建物の大きさや敷地の条件によって期間も異なりますが、意図しない天候の影響で工事出来ない期間が出来る事もあります。検討期間も人それぞれ異なりますので、入居したい時期を照準に余裕のある建築期間を設けて計画していきましょう。

注文住宅の費用には、本体工事費、附帯工事費、諸費用の３つがあります。
本体工事費は「建物そのものに関する工事費」、附帯工事費は「建物以外に関する工事費」、そして諸費用は「工事費とは別に生じる諸々の費用」の総称です。
これらの支払いは、ハウスメーカーの支払い条件と住宅ローンの融資金額が実行されるタイミングによって決まります。

土地を買って建物を建てる場合は、次のようなタイミングで支払いが発生します。

【土地からの住宅ローンの流れ】

＜土地の支払い＞

土地の支払いは、「売買契約を結ぶ時」、「引渡しを受ける時」の2回が一般的です。

（１）土地の売買契約時

土地代金の10％前後の「手付金」を支払います。

（２）土地の引渡し時

手付金以外の残代金を土地の引渡し時に支払います。 その他に、司法書士に登記費用を支払い、売主と「固定資産税・都市計画税」の清算を行います。

＜建物の支払い＞

建物の支払いは、工事の進捗に応じて、契約時10％、着工時30％、上棟時30％、引渡し（完成）時30％等のように、段階的に支払います。

（１）契約時

100万円～200万円程度の「契約金」を支払います。

（２）工事着工時

工事請負金額の20％～30％前後を支払います。

（３）上棟時

建物の骨組みが組み上がったら、工事請負金額の30％前後を支払います。

（４）引渡（完成）時

建物が完成し、手直し工事が終わったら、工事請負金額の「残代金」を支払います。

前もって、マイホームの総費用に対する「自己資金」と「借入金額」のバランスを検討しておきましょう。どれくらいの借入額が必要かのイメージができ、これはという物件が見つかったら、金融機関に住宅ローンを申込みます。

＜住宅ローンの流れ＞

一般的に住宅ローンの審査は、事前審査（仮審査）と本審査の2段階があります。事前審査から、融資額が実行されるまでの流れは次の通りです。

事前審査（仮審査）
↓
本審査（本申込）
↓
住宅ローン契約
↓
融資実行

＜事前審査（仮審査）＞

事前審査（仮審査）とは、住宅ローンの正式な申込を受ける前の簡易審査です。
事前審査（仮審査）の申し込みには、金融機関が用意している事前審査の申込書の他に、
・運転免許証や健康保険証等の本人確認書類
・前年の源泉徴収票等の収入証明書類
・物件販売用のチラシ等の土地に関する資料
・建物の間取り図や見積書等の建物に関する資料
等が必要です。
特に、建物の間取り図や見積書の用意には、ハウスメーカーの協力が欠かせません。気に入った土地が見つかった時に、速やかに事前審査を申し込むことができるように、ハウスメーカーの担当者に前もって相談しておきましょう。

＜本審査（本申込）＞

事前審査に通過し、土地の契約が済んだら、住宅ローンの本審査に進みます。
本審査とは、正式に金融機関に住宅ローンを申込むにあたって行われる審査です。そのため、本審査のことを「本申込」と呼ぶこともあります。

＜住宅ローン契約＞

本審査に通過したら、金利や融資額、融資金額が実行されるタイミングを確認して、住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を結びます。

＜融資実行＞

一般的に、住宅ローンの融資額が実行されるタイミングは、土地引渡し時と建物引渡し（完成）時の２回です。しかし、分割実行の回数を3回、4回と増やすことができる金融機関もありますので、金融機関とハウスメーカーの担当者に相談しておきましょう。分割実行の回数を増やすことができれば、途中で生じる支払いを自己資金で捻出する必要がなくなるので、自己資金を手持ち資金として残しておくことができます。
自己資金が少ない場合や、ハウスメーカーへの支払いと融資実行のタイミングが合わない場合でも、ハウスメーカーで提携ローンやつなぎ融資を用意していることがあるので、ハウスメーカーの担当者によく相談しておきましょう。

前述のとおり、注文住宅の費用は大きく分けて「本体工事費」、「附帯工事費」、「諸費用」の３つがあります。 これらの内容を理解しておくことは、資金計画を立てる際はもちろん、ハウスメーカーから提示された見積書を正しく理解するためにも、またハウスメーカーとの打ち合わせをスムーズに進めるためにも大変重要なポイントです。 それでは、それぞれの費用について詳しく見ていきましょう。

＜本体工事費＞

注文住宅の費用の中で最も大きな割合を占めるのが、本体工事費です。
具体的には、頑丈な基礎を作るための基礎工事、建物の骨組みとなる躯体工事や屋根工事、部屋で快適に過ごすための内装工事や仕上げ工事、キッチンやバスルームなどの水回り設備工事などがこれに該当します。

＜附帯工事費＞

附帯工事費とは、「建物以外に関する工事費」のことです。建物そのものに直接関わるものではないものの、家をより安全に、より快適に使うために必要な工事費です。
例えば、門塀やカーポート、庭の植栽等の外構工事がこれに該当します。また、建物を建てる土地の地盤が弱い場合には地盤改良が必要となりますが、その費用も附帯工事費に含まれます。さらに、道路から敷地に給排水設備を引き込むための屋外給排水工事や、既存の古い家屋を取り壊すための解体工事等が該当します。

＜諸費用＞

諸費用とは、家を建てる時に発生する工事費以外の費用の総称です。具体的には、建築確認申請費用や登記費用、住宅ローンの事務手数料や保証料などがあります。
さらに、新居に必要な家具や電化製品、カーテン、照明器具などの調度品の購入費や引越し代も諸費用にあたります。これらの諸費用はどれも新しい住まいでの生活に必要なものですが、予算が圧迫されたり、見落とされがちな費用でもありますので、計画的に予算取りをしておくことが重要です。

家づくりの成否は、「事前の計画」によるところが大きいと言えます。
何より大きな失敗につながってしまうのは、やはりお金にまつわることです。
計画が進んでいくうちに、思わぬ出費が必要になってしまうことも少なくありません。楽観的過ぎる計画やギリギリで何とか成立するような計画でスタートするのではなく、10％～15%程度の余力を持った資金計画を立てておくことが重要です。
また、あまりにもタイトなスケジュールで計画をスタートしまうと、慌てて重要な決断をしなければならない状況に陥ってしまいます。
多くの方にとって、家づくりは初めての経験です。だからこそ、失敗したくないという気持ちが焦りやミスジャッジを誘発しかねません。気持ちにゆとりと余裕が持てるだけのスケジュールを立てておくことが重要です。

注文住宅が完成するまでの検討期間は8～12ヶ月が一般的と言われていますが、最適な検討期間は、それぞれの置かれている状況や性格等によっても異なります。
下記に検討期間によって起こるメリット、デメリットを挙げましたので、参考にしてスケジュールを決めましょう。

納得いくまで時間を費やして選びたい方は、長期間の検討がお薦めですが、どんな商品もリニューアルしますので知識のアップデートが必要です。
逆に短期間で購入したいという方は、選択の幅を狭めて検討しているケースが大半です。大きな買い物ですので知識の寄り道も多少入れた方が満足度は上がるでしょう。
いずれにしても住宅の打ち合わせは時間と共にエネルギーを使います。時にはお子様が飽きてしまって板挟み状態となり非常に疲れる事もあります。家族との時間も大切にしながら家賃などの出費を無駄にしないという意味では1年前後がバランスの良い検討期間と言えるかもしれません。

家づくりのトラブルや後悔でありがちなのは、「思いの外、追加費用が多くかかってしまった」、「想定していたよりも工期が長引いてしまった」といった声です。
契約時の工事内容を変更する場合には、追加費用が生じるケースがありますので、要注意です。一般的に契約時の仕様は、ハウスメーカーの標準仕様であることが多いので、ここはこだわりたいという部分には別途予算取りを考えておくといいでしょう。
工事期間についても同様に、当初の計画から変更があれば、その分だけ工期も長くなります。引っ越しのタイミングや仮住まいの契約期間にも影響が及ぶことがあるので、注意が必要です。
滅多にあることではありませんが、自然災害や現場で不測の事態が起きてしまった場合等のように、不可抗力で工期が延びてしまう場合があることも頭の片隅に入れておきましょう。

注文住宅はオーダーメイドで作られるものですので、つまるところ「建てた人にとってどうか？」という評価がすべてです。以下の判断基準を参考に、ハウスメーカーや工務店探しの指標にしてください。

＜間取りの自由度＞

それぞれのハウスメーカーや工務店によって、間取りの自由度は異なります。そして間取りの自由度は、それぞれのハウスメーカーや工務店が採用している工法と強く関連しています。自分が求めている間取りの自由度と工法との相性が良さそうかどうかを見極めましょう。

＜仕様や設備の選択肢＞

床材や壁等の内装材、照明やキッチン等の設備機器の選択肢は、それぞれのハウスメーカーや工務店によって異なります。そしてその選択肢は、それぞれのハウスメーカーや工務店が設定する標準仕様と強く関連しています。自分の趣味や趣向と標準仕様との相性が良いかどうかを見極めましょう。

＜コストパフォーマンス＞

最後はコストパフォーマンスです。コストパフォーマンスの評価は、人によってまったく違う結果になったとしても、不思議なことではありません。注文住宅のコストパフォーマンスは、それぞれの建て主が求める「住宅性能の水準」と「間取りの自由度」や「仕様や設備の選択肢」との相性によって決まります。

注文住宅の費用は、本体工事費、附帯工事費、諸費用の3つに分けられ、支払いはハウスメーカーの条件や住宅ローンの実行時期にもよります。
土地の支払いは契約時と引渡し時に発生し、建物の支払いは工事の進捗に応じて段階的に行います。
住宅ローンは事前審査と本審査を経て契約し、原則として、融資実行は土地と建物の引渡し時に行われますが、複数回の融資実行が可能な金融機関もあります。
計画には余裕を持ち、ハウスメーカー選びは間取りの自由度、設備の選択肢、コストパフォーマンスの評価軸で検討することが重要です。