注文住宅のローンの考え方

自己資金とは、借入れ（住宅ローン）以外に自分で用意する手持ちの現金のことをいいます。 結論から言うと、自己資金がゼロでも注文住宅を建てることは可能です。昔は住宅取得費の80％までを融資の上限としている金融機関がほとんどでしたが、今では100％まで融資をする金融機関が多くなっています。
しかし、すべての場合で上限枠いっぱいの融資額を金融機関が承認してくれるわけではありません。
一般的に、金融機関は年収に対する返済負担率によっていくらまで融資ができるかを判断していますので、融資額が住宅取得費の総額に達しない場合は、自己資金を用意しなければなりません。
こうした前提はあるものの、年収と住宅取得費用のバランスによっては、自己資金ゼロ、つまり100％融資だけで住宅取得資金をまかなうことは可能です。

「年収と住宅取得費用のバランスでどうしても自己資金が必要」「貯蓄がないから自己資金が用意できない」という場合は、父母や祖父母などからの資金援助を受けることを検討してみるのもひとつの方法です。
通常は、財産が無償で渡された場合は贈与税が生じてしまうところですが、幸い自分が住む家を建てる目的で譲り受けた親などからの資金援助は、一定の要件を満たしていれば非課税になります。
非課税限度額は、贈与を受ける人ごとに、省エネ等住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までの住宅取得等資金の贈与が非課税となります。
これらの住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税制度は、令和4年1月1日から令和5年12月31日までの間に限られた措置です。
通常は500万円の贈与を受けると50万円近く税金がかかるので、近い将来に住宅取得をお考えの方は、計画を前倒しすることも含めて検討する価値があるのではないでしょうか。
1000万円や100万円という大きな額の援助でなくても、10万円でも20万円でも援助が得られるのであれば、様々な面で計画のプラスになることは間違いありません。

年収と住宅取得費用のバランスによっては、自己資金ゼロ、つまり100％融資だけで資金をまかなうことは可能です。
でも、住宅ローンで融資を受けた資金が実行されるのは、原則として、建物の完成時です。※土地から購入する計画の場合は、土地の引き渡し時にも実行されます。
お金を支払うタイミングは、建物が完成した時だけでなく、建物の契約時、上棟時などの建築資金はもちろん、契約書に貼る印紙代、土地購入時の手付金は、まだ住宅ローンの融資が実行されていない段階で支払いが生じます。
結果的には100％融資で家を建てることはできますが、完成までに途中で支払う必要がある資金を考えると、土地・建物の「頭金」と一部の「諸費用」の充当額は、少なくとも確保しておいた方がいいでしょう。

年収と住宅取得費用のバランスによっては、自己資金ゼロ、つまり100％融資だけで住宅取得資金をまかなうことは可能です。
ですが、自己資金を多く準備しておくことができると、住宅ローンの金利優遇を受けることができる場合があります。
例えば、フラット35S（ファミリーライフサービス）を利用の場合

・購入価額の90％以下の融資の場合・・・当初10年金利：1.27%
・購入価額の90％超の融資の場合　・・・当初10年金利：1.53％

※2022年9月時点、手数料先払いタイプ

と、自己資金を多く確保していた方が低金利で住宅ローンを借りられる利点があります。

とはいえ、仮に300万円の自己資金を貯めようとした場合、毎月8.3万円の貯蓄をしたとしても約3年の時間が必要です。貯蓄にかかってしまう時間のことを考えると、今の低金利時代は貯蓄に励むよりも、早めに借り入れをした方が得策と考えることもできます。

その場合は、自己資金を使わずに、できるだけ住宅ローンを使って計画を進めることができないか、ハウスメーカーに相談してみるといいでしょう。