市場性を加味しよう

物件がなかなか見つからないという場合、案外シンプルなことが理由だったりすることがあります。

その典型的な例が、結果的に「ごく狭いエリアで物件を探していた」というケースです。そんなことがあるのかな？と不思議に思うかもしれませんが、意外に自分でも気が付かないうちに、ごく限定された狭いエリアで土地を探していた・・・ということは少なくありません。

例えば、広いエリアで探しているつもりでも、そのエリアのほとんどがマンションや大型団地、公園等で占められている場合、戸建て用地はほんの数えられるほどしかないということがあります。そうしたエリアでは、当然、戸建ての土地を探そうとしても、なかなか物件が出てきません。

自宅からキレイに山が見える、海が見える、花火大会が見える等は多くの方の理想ではないでしょうか。でも日常生活+αの魅力のある土地は、お寿司のネタで言えば大トロのようなもの。希少部位なので滅多に物件は出てきません。「どうしても」ということなら、費用も去ることながら物件が出てくるまでじっくり待つくらいの覚悟が必要かもしれません。

他にも物件を探しているエリアのほとんどが高低差のある土地で占められている場合は、土留めや擁壁に費用がかかり、土地費用の他に多くの費用がかかります。こういったエリアでは土留め費用の少ない平坦な土地は希少性が高く、相場よりも高い価格で取引されることになるでしょう。

このように希少な物件であれば、仮に物件が出てきたとしても、相場よりもかなりの高値で取引されることが多くなりますが、「ぜひ欲しい」というライバルがたくさんいるのですぐに売れてしまいます。

一般的に、単世帯が過不足なく暮らせる家のサイズは、25坪～30坪前後と言われています。
住宅地の土地の区画は自ずとこのサイズを建築出来るように区画が形成されていきます。
市場で人気のサイズになるので販売側には売りやすく、買い手に取っても買いやすいのが大きな理由になります。

この建築可能な建物の広さは、その地域毎に指定された法規制によって決まります。

例えば60坪の土地があったと仮定します。容積率が100％に指定されたエリアでは、30坪の広さの建物を建てるには30坪の広さの土地が必要ですので、多くの人の需要に応えて30坪×2区画に分割されます。そのため、このエリアで20坪の土地を探そうとしてもなかなか物件は出てきません。

同様に容積率が150％の場合、30坪の広さの建物を建てるには、20坪の広さの土地が必要ですので、20坪×3区画に分割されます。このエリアで30坪の土地を探そうとしても、なかなか物件は出てきません。

土地サイズは小さくなった方が値段は安くなりますが、建築出来る建物のサイズを考えた『需要の多いサイズ』が基本になります。