4000万の家を買える人・ローンを組める人の年収基準や購入時の注意点などを解説！

4000万円の家を買える人の年収はいくら？

住宅ローンの借入額は、申込者の年収や勤務先、勤続年数のほか、年収に対する返済負担率や家の購入額に対する住宅ローンの割合、家の担保価値など、さまざまな要素から判断されます。 これらの要素の中でも、大きな指標となるのは年収です。おおまかに借り入れが可能かどうか判断する目安として、年収倍率が使われることがあります。
年収倍率は「住宅ローン借入額÷額面年収」で求めることができ、住宅ローン借入可能額は一般的に年収の5～7倍が目安といわれています。
年収別に、年収倍率を目安とした借入可能額は以下のとおりです。住宅ローン借入可能額の目安に幅がありますが、これは年齢によって借入できる期間が異なり、年収に対する返済比率が変わってくるからです。

家の購入費用の4000万円のうち、頭金として自己資金からある程度充当できれば、年収500万円の人でも十分4000万円の家を購入できます。また、住宅ローンの借入期間を35年にできるのか、それとも25年しか組めないのかによっても変わってくるでしょう。
無理のない借入額を考えるのであれば、収入に対する返済比率も確認しておきましょう。
理想的な返済比率は20～25％といわれていますが、金融機関が審査する際の借入可能額の基準は30～35％といわれています。

4000万円の家を住宅ローンで購入する場合のシミュレーション

4000万円の家を住宅ローンで購入する際、年収や借入期間によって返済比率は変わります。
通常、住宅ローンの完済時の年齢については、80歳未満と設定している金融機関が多く、住宅ローン申込時の年齢によっては35年組むことができない場合もあります。つまり、借入期間（年齢）によっては、同じ年収でも返済比率が高くなるので注意しましょう。
年収500万円・700万円・800万円の人が、それぞれ4000万円の家を住宅ローンで購入するシミュレーションをしてみましょう。ここでは変動金利0.7％として試算しますが、実際の金利は借入のタイミングによって異なります。

年収500万円の人が変動金利0.7％で借入した場合

年収500万円で金利が0.7％、借入期間を35年とした場合、返済比率は25％程度になります。勤務先や勤続年数によっては、借入が難しい可能性もあります。早めに金融機関に相談しておきましょう。

年収700万円の人が変動金利0.7％で借入した場合

年収700万円で金利が0.7％の場合、返済期間が30年であれば返済比率は21％になります。今後、金利が上昇する可能性も考慮し、返済期間を設定しましょう。

年収800万円の人が変動金利0.7％で借入した場合

年収800万円で金利が0.7％の場合、借入期間が25年でも返済比率は21％です。おおむね無理がない借入といえるでしょう。
住宅ローンの基本については、こちらを参考にしてください。

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「住宅を購入する」ということは、人生で一番の大きな買い物をするということです。この住宅購入、全ての資金を現金、つまり貯蓄だけで買える人はほとんどいません。そこで9割以上の方が「住宅ローン」を利用します。住宅ローンは「借金」です。金融機関から住宅の代金を借りて、家を購入します。

4000万円の家を住宅ローンで購入する際の注意点とは？

4000万円の家を住宅ローンで購入する際、どのような点に注意したらよいのでしょうか。この章では、とくに注意すべきポイントを5つ紹介します。
家を購入する際に押さえておきたい基本については、こちらを参考にしてください。

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金利は上昇する可能性がある

今後、金利が上昇すると、借入時のシミュレーションよりも毎月の返済額が増える可能性があります。あらかじめ金利が上昇したときのリスクを、想定しておくようにしましょう。 仮に、以下の条件で金利が0.7％から0.8％に上昇すると、返済が毎月約1,800円増えることになり、年間で22,000円近く違ってきます。

金利の上昇は予測が難しいですが、たとえば固定金利を選ぶことで、その期間中は金利が上がるのを防ぐことができます。ただし、変動金利よりも固定金利の方が金利が高く、どちらを選択したら得なのか判断することは難しいでしょう。
最近は、変動金利と全期間固定金利を組み合わせて、住宅ローンを借入する人もいます。すべての借入を全期間固定金利にするよりも毎月の返済額を抑えることができ、借入の一部を固定金利にすることで、金利上昇リスクにも備えることができます。
家を購入する際は、金利が上昇する可能性も考慮し、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。

返済負担率を確認する

住宅ローンの返済計画を立てる際は、年収に対する返済負担率も確認するようにしましょう。住宅ローン借入可能額は、一般的に年収の5～7倍が目安といわれています。しかし、年齢や借入期間によっては、毎月の返済額が家計の負担になることもあります。
一般的に年収に対して返済額は20～25％が理想だといわれていますが、年収や家族構成によっても異なります。
子どもがいる場合は、子どもが小さいうちは教育費もかかるため、毎月の支出や将来かかる可能性がある費用も考え、毎月の返済額を設定する必要があります。
資金計画についてアドバイスを受けたいときは、不動産会社や金融機関へ相談してみましょう。また、ファイナンシャルプランナーへの相談もおすすめです。

返済期間は長めに設定する

住宅ローンの返済期間は、余裕をもって長めに設定しましょう。借入期間が長くなると、支払う利息も増えます。総支払額を減らしたいと考え、なるべく短い期間で返済したいと考える人もいるかもしれませんが、途中で繰り上げ返済できても、返済期間を延ばすことはできません。余裕ができたときに、繰り上げ返済することを検討しましょう。
繰り上げ返済は、窓口や電話で手続きを行う際は１万円前後の事務手数料がかかることもありますが、インターネット手続きにより手数料無料の金融機関が数多くあります。無理がない範囲でローン残高を減らしていきましょう。

住宅ローン減税の適用条件をチェックする

住宅ローン控除とは、年末のローン残高の一部が所得税から控除される制度です。控除額や控除期間は、住宅の環境性能や入居の時期によって異なります。
この制度を利用すると、年末のローン残高の0.7%が所得税から最大13年間控除されます。
ただし、2024年7月以降に完成する家は、一定の省エネ基準を満たさなければ、住宅ローン控除を受けられません（2023年中に建築確認を受けた家は除きます）。家を購入する際は、対象となる省エネ性能を確認し、住宅ローン控除が受けられるのか確認するようにしましょう。
2024年度の税制改正では、子育て世帯や若者夫婦世帯の新築住宅購入を優遇しています。たとえば、子育て世帯や若者夫婦世帯が長期優良住宅を購入した場合、控除される年末のローン残高限度額が4500万円から5000万円になります。

家の購入には諸費用がかかる

住宅ローンで家を購入する際は、家の購入代金以外に諸費用がかかります。資金計画を立てる際は、諸費用も含めて計算しましょう。諸費用とは、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書に貼る印紙代や登記費用、不動産会社へ支払う仲介手数料などのことです。
新築一戸建て（建売住宅）を購入する場合は、家の価格の6～8％が目安といわれており、たとえば4000万円の家であれば、240万円～320万円の諸費用がかかります。

4000万円の家の住宅ローンを無理なく返済するためのポイント

4000万円の家の購入が難しいと感じたら、あきらめなければならないのでしょうか。この章では、4000万円の住宅ローンを無理なく返済するためのポイントを5つ紹介します。

ポイント1：共働きならペアローンにする

ペアローンとは、共働きの夫婦がそれぞれ別の住宅ローンを組み、1つの家を購入する方法です。一人で4000万円の借入が難しい場合は、ペアローンにすることで借入額を増やせないか金融機関に相談してみましょう。
金銭消費貸借契約（ローン契約）の印紙代やローン手数料などの諸費用は2倍になりますが、それぞれが住宅ローン控除を受けられることも魅力です。
万が一どちらかが亡くなった場合、亡くなった人が借り入れた住宅ローンだけは団体信用生命保険により返済を免除されます。
ペアローンにはメリットだけでなくデメリットもあるため、よく検討したうえで選択しましょう。

ポイント2：夫婦の収入を合算する

ペアローンを組むには、夫婦それぞれに安定した収入があることが条件になります。収入や勤務形態によりペアローンが難しい場合は、夫婦で収入合算して4000万円を借入しましょう。
収入合算には連帯保証と連帯債務がありますが、「どちらかが主債務者になり、もう一方が連帯保証人になる」という連帯保証にするのが一般的です。契約社員やパートでも連帯保証人になれますが、主債務者の返済が滞ると、連帯保証人に返済義務が発生するので注意しましょう。
収入合算することで借入額を増すことができ、印紙代や手数料などは1本分で済むのがメリットです。また万が一、主債務者が亡くなった場合は、団体信用生命保険により返済が免除されます。

ポイント3：ライフプランを考える

家を購入するタイミングで、ライフプランを考えてみましょう。たとえば、子どもの人数や教育費、家族の介護費用の負担、転職や病気による収入減の可能性などです。ライフプランをもとに、いつ・どれくらいのお金が必要なのか考えることで、将来の支出に備えることができます。
4000万円の住宅ローンの返済が難しいと感じたら、収入源を増やすことを検討してみましょう。たとえば専業主婦（主夫）の場合、子どもが入園・入学するタイミングでパートや契約社員になり、共働きできないかなどを考えてみます。
ペアローンや収入合算してローンを組むことができれば、借入額を増やせるかもしれません。また、世帯収入を増やすことは、将来の暮らしを豊かにすることにもつながります。子どもが小さい場合は、両親のサポートを受けられないか相談してみましょう。
加えて収入アップだけでなく、携帯料金や保険料などの支出を見直すことも重要です。住宅ローンを無理なく返していくためにも、返済計画を立て直しましょう。

ポイント4：自己資金を増やす

4000万円の借入や返済が難しいと感じたら、自己資金を増やすことを考えてみましょう。頭金を用意することで返済負担率を下げることができ、毎月の返済額を抑えることができます。
もし、親族から2026年12月31日までに住宅購入資金の援助を受けられるのであれば、住宅取得資金に係る贈与税の非課税制度を利用しましょう。
質の高い住宅（断熱性能やエネルギー消費量等級が高い）に対しては1000万円、それ以外一般的な住宅は500万円まで贈与税が非課税になります。
なお、この非課税制度を利用したい場合、贈与税の申告書に一定の必要書類を添えて提出する必要があります。自動的に非課税になる訳ではないため、申告を忘れないように注意しましょう。

ポイント5：なるべく若いうちに購入する

家を購入するのであれば、なるべく若いうちに購入するようにしましょう。同じ年収でも借入期間を長くすることで、毎月の返済額を低く抑えることができます。また、年収に対する返済比率も下がるため、住宅ローンの審査も通りやすくなるでしょう。
若いうちに家を購入することは、家賃を支払う期間を短くすることにもつながります。つまり、5年早くマイホームを購入できれば、5年分の家賃を自分の資産に投資することになります。
年収や勤続年数によっては住宅ローンの借入が難しいことがありますが、まずは金融機関に借入可能額について相談することから始めてみましょう。

4000万円の家の購入に関するよくある失敗と予防・対策

住宅ローンの返済は、基本的に完済まで続きます。この長い期間には、家族構成やライフスタイルの変化もあるでしょう。この章では、4000万円の家の購入でよくある失敗例と、予防するための対策を紹介します。

家の購入に自己資金をすべて使い果たしてしまった

希望通りの家に出会ったとしても、購入のために預貯金を使い果たしてしまわないように注意しましょう。住宅ローンが組めたとしても、毎月の支出額によっては、返済し続けることが難しくなります。
また、土地建物を購入した後には不動産取得税がかかり、毎年、固定資産税や都市計画税を納税することになります。
かならず家の購入代金以外にかかる諸費用も含めて資金計画を立てるようにし、無理のない購入を心がけましょう。新築一戸建てを購入する場合、家の価格の6～8％の諸費用がかかります。諸費用の計算が難しい場合は、不動産会社に相談してみましょう。

ペアローンを組んで家を購入した後に離婚

ペアローンは、夫婦がそれぞれ別の住宅ローンを組むことで、借入額を増やせるのがメリットです。しかし、ペアローン返済中に離婚することになった場合はトラブルになりやすく、後悔する人も少なくありません。
たとえば、財産を分与するために売却を希望しても、もう一方が売却に応じない場合は、基本的に家を売ることは難しいでしょう。また、お互いが相手の連帯保証人になっている場合が多く、相手側の返済が滞った場合は自分がすべての債務を負うことになります。通常、連帯保証人を変更することは難しく、離婚後も関係性が続いてしまうことになります。
離婚にともない財産分与するためにも、家は売却して清算するのが好ましいですが、子どもがいる場合はそのまま住み続けることを希望するケースも考えられます。
実際にはなかなか難しいことですが、ペアローンを組む場合は、離婚になった場合のことも想定しておく必要があるでしょう。

住宅ローン借入前にマイカーローンを組んでしまった

マイカーローンと住宅ローンを同時期に借り入れることは可能です。ただし、住宅ローンの審査をする際は、マイカーローンの返済も含めて返済比率を計算することになり、返済比率によっては希望する額の住宅ローンを組めないことがあります。
住宅ローンの相談や申し込みをする際は、マイカーローンなどほかの借入について隠さず申告するようにし、できれば車の買い替えや購入は住宅ローン実行後に検討するようにしましょう。

ボーナス払いが大きな負担に

住宅ローンの返済方法には、毎月同額を返済する方法と、ボーナス月に返済額を増やす「ボーナス払い」の2種類があります。
ボーナス払いを利用することで、毎月の返済を少なく抑えることができます。しかし、想定額のボーナスが支給されなかったときは、予期せず返済に苦労するかもしれません。
ボーナス払いは増やし過ぎないようにし、支払いに備えて貯金を確保しておくことも忘れないでください。

住宅ローンの返済を優先し過ぎてしまう

住宅ローンは一部繰り上げ返済することで、毎月の返済額もしくは返済期間を減らすことができます。支払う利息を減らすことができれば、総支払額も減らせます。
しかし、早く完済しようとして、住宅ローンの返済を優先し過ぎるのは少々危険です。自分が病気になって働けなくなることや、家族の介護が必要になる可能性も想定し、貯蓄は減らし過ぎないように注意しましょう。
家族構成によっても異なりますが、とくに子どもがいる場合は、働かなくても生活が成り立つように、1年分程度の生活費は確保しておくとよいでしょう。

住宅ローンの返済が苦しくなった場合にできる対処法は？

ある程度ゆとりをもって計画していた住宅ローンであっても、予期せず返済が苦しくなることもあります。最後に、返済が難しくなった場合の対処法を紹介します。

住宅ローンを借り換えする

住宅ローンの金利が高いと感じる場合は、借り換えを検討しましょう。借り換えることで金利を下げることができれば、毎月の返済額を減らせます。
しかし、借り換えには借入時と同様の手数料や印紙代がかかります。残りの返済期間や残高によっては、費用をかけて借り換えしても、たいしてメリットがないこともあります。返済計画をシミュレーションしたうえで、借り換えを行いましょう。

両親に支援を求める

住宅ローンの返済が難しくなったときは、両親から援助を受けられないか相談してみましょう。 ただし、資金援助を受けた場合は、贈与税がかかるので注意が必要ですが、年間110万円までは申告不要で無税となります。
また別の贈与方法として相続時精算課税制度があります。原則60歳以上の父母（祖父母）であることが条件になりますが、2500万円までは贈与税を納めずに済みます。
相続が発生したときは、生前に贈与を受けた財産を相続財産に加算することになります。相続税を節税できるわけではありませんが、早期に財産を手に入れられるのがメリットです。なお、制度を利用する際は、管轄する税務署に対して相続時精算課税選択届出書の提出が必要になります。

銀行に相談して任意売却する

住宅ローンの返済が難しくなったら、放置せずなるべく早く住宅ローン借入先の銀行へ相談しましょう。
住宅ローンを滞納し続けると分割して返済する権利が失われ、金融機関から一括返済を求められます。通常は一括返済できないため、競売にかけられて落札者の手に渡ることになります。
任意売却とは、競売になる前に債権者の合意を得て売却することをいい、競売に比べて市場価格に近い価格で売却できるのがメリットです。しかし、家を手放すことになり、かならずしも債務が免除されるわけではありません。条件や残高によっては、債務が残ることもあります。

個人再生手続きの申し立てを行う

個人再生手続きとは、借金の返済が難しくなった人を救済する制度です。自己破産とは異なり、マイホームを手放さずに住宅ローン以外の借金を大幅減額したり、返済期間を延ばすことができます。住宅ローンも減額することはできますが、その際は抵当権が実行され、マイホームを手放すことになるのでメリットがありません。
住宅ローンだけ特例として、借金の中から除外できる仕組みとなっています。
住宅ローン以外の借金が多い方は、債務整理として検討する価値はあるでしょう。
住宅ローンを返済し続けることで家に住み続けることはできますが、条件によっては住宅ローン特例を利用できないこともあるので、詳しくは弁護士に相談することをおすすめします。

住まいのことのご相談なら”すまいーだ”へ！

4000万円の家は年収500万円の人でも購入できますが、年齢や用意できる自己資金など、条件によっては難しいこともあります。年収に対する返済負担率を確認するためにも、まずは資金計画を立ててみましょう。
すまい―だでは、購入希望価格や返済年数等を入力するだけで、毎月の返済額や返済比率を試算できる「住宅ローンシミュレーション」をご用意しています。
詳しく試算したい方は、こちらのページから試算してみましょう。
▶ 住宅ローンシミュレーション

まとめ

今回は4000万円の家が買える人の年収や、住宅ローンで購入する場合のシミュレーションを解説しました。
家が買えるかどうかの基準として年収倍率が使われることがあり、一般的に年収の5～7倍が借入可能額の目安といわれていますが、年齢による借入期間は加味されていないため、返済負担率も参考にしたほうがいいことをご理解いただけたと思います。
今後、金利の上昇やライフプランの変化により、住宅ローンの返済が家計の負担になることもあります。無理のない範囲で計画し、ゆとりのある返済を心がけましょう。

＜執筆者プロフィール＞
桜木　理恵
宅地建物取引士
大学在学中に宅地建物取引士に合格。新卒で大手不動産会社に入社し、売買仲介営業担当として約8年勤務。結婚・出産を機に大手ハウスメーカーのリフォームアドバイザーに転身し約5年勤務。その他信託銀行にて不動産事務として勤務経験あり。現在は不動産の知識と経験を活かし、フリーランスのWebライターとして活動。不動産や建築にまつわる記事を多数執筆。「宅地建物取引士」「2級ファイナンシャル・プランニング技能士」「管理業務主任者」所持