不動産取得税とは？税率と計算方法、軽減措置をわかりやすく解説

不動産取得税とは

不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得した際に、その不動産が所在する都道府県に対して納める地方税（都道府県税）です。
売買による購入はもちろん、家を新築・増築した場合や、贈与・交換によって取得した場合も課税対象になります。金銭のやり取りがあったかどうか（有償・無償）に関わらず課税されるのが特徴です。ただし、例外として相続によって取得した場合は、原則として課税されません。

課税されるケース・されないケース

不動産取得税がかかる主なケースと、かからない主なケースの目安は次のとおりです。

※上記は一般的な区分です。具体的な課税の可否については、物件の所在地を管轄する都道府県税事務所へご確認ください。

不動産取得税はいつ・どうやって払う？

不動産取得税の納税通知書は、不動産を取得（登記）してからおよそ半年〜1年後に都道府県税事務所から届きます。取得から一定期間経過した後に届くことがあるため、あらかじめマイホームの諸費用予算として組み込んでおくと安心です。
通知書が届いたら、記載された納付期限までに支払います。支払い方法は自治体によって異なりますが、金融機関や郵便局、コンビニエンスストアのほか、近年ではクレジットカードやスマートフォン決済アプリに対応している自治体も増えています。

固定資産税との決定的な違い

不動産の所有に関わる代表的な税金として「固定資産税」があります。不動産取得税との大きな違いは、「税金を納める回数」にあります。
不動産取得税は、不動産を取得したときに1回だけ納める税金です。一方、固定資産税は、その不動産を所有している間、毎年納め続ける税金です。

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不動産取得税の基本計算式

不動産取得税の税額は、以下の基本計算式で算出されます。

課税標準額とは？ 購入価格との違い

計算の基準となる「課税標準額」は、実際の購入価格や建築費ではありません。 自治体の固定資産課税台帳に登録されている「固定資産税評価額」が使用されます。
固定資産税評価額は、実際の市場取引価格よりも低く設定される傾向があり、新築建物の場合は建築費の約50％〜60％、土地（宅地）の場合は公示価格の約70％が目安となります。 そのため、購入価格から不動産取得税を計算できるわけではなく、実際の税額は固定資産税評価額によって決まります。

標準税率と軽減特例（税率引き下げ・宅地特例）

不動産取得税の本来の税率は「4％」ですが、現在は特例措置が適用されています。

• 住宅用建物・土地の軽減税率
  2027年（令和9年）3月31日までの取得について、税率が4％から3％に引き下げられています（※店舗や事務所などの非住宅建築物は4％のままです）。
• 宅地の課税標準特例
  住宅用地（宅地）を取得した場合、課税標準額が評価額の1/2（半分）に軽減されます。

【計算例】軽減措置を適用しない場合の基本税額

軽減措置には様々な種類がありますが、ここではまず、税率の特例（3％）のみを適用した基本的な計算例を見てみましょう。
（例：固定資産税評価額が土地1,000万円、建物1,000万円の住宅を取得した場合）

本来の税率（4％）で計算すると60万円となりますが、特例税率だけでも税額は45万円に減額されます。加えて、マイホーム（居住用住宅）の場合は、ここからさらに大幅な軽減措置（控除）が適用されます。

納税額が0円になることもある？知っておきたい軽減措置

個人が自分で住むための住宅（マイホーム）を取得した場合、一定の要件を満たすことで、「建物」と「土地」のそれぞれについて軽減措置を受けられる場合があります。
要件を満たしていれば、最終的な納税額が抑えられたり、条件によっては結果として0円となるケースもあります。

新築住宅の軽減措置と適用要件

新築住宅（マイホーム）を取得した場合、建物の課税標準額から一律1,200万円が控除されます。こちらは建売住宅の購入だけでなく、注文住宅を新築した場合も、一定の要件を満たすことで軽減措置の対象となります。

建物の課税標準額が1,200万円以下の場合、控除額（1,200万円）を引くと課税標準額が0円以下（計算上マイナスまたは0円）となるため、結果として建物分の不動産取得税は課税されません。

このように、新築住宅は控除額が大きく設定されているため、一般的な広さ・価格帯の建売住宅であれば、建物分の不動産取得税がかからないケースも珍しくありません。

中古住宅の軽減措置と適用要件

中古住宅を取得した場合も、一定の要件を満たすことで軽減措置を受けられます。控除される金額は、その住宅が建築された時期に応じて異なります。

※上記は主な控除額を抜粋したものです。築年数や耐震基準適合状況によって控除額が異なるため、詳細は各都道府県税事務所の案内をご確認ください。

【主な要件】床面積50㎡〜240㎡以下、個人が自己の居住用として取得すること、および新耐震基準（1981年（昭和56年）6月1日以降の建築など）に適合していることが条件となります。

住宅用の土地（宅地）の軽減措置と計算例

宅地を取得した場合、算出された土地の税額から、以下のA・Bのうち高い方の金額が控除（減額）されます。

ほとんどの宅地では、Aの45,000円よりもBの計算式で算出した金額が高くなるため、ここではその計算例を見ていきましょう。

【計算例】土地の軽減措置を適用した場合

【条件】

• 土地の評価額：1,200万円（面積：150㎡）
• 新築建物の床面積：110㎡

• 控除額を計算する
  1㎡あたりの土地評価額：1,200万円 ÷ 150㎡ ＝ 8万円
  住宅の床面積の2倍：110㎡ × 2 ＝ 220㎡（上限の200㎡を適用）
  Bの控除額：（8万円 × 1/2）× 200㎡ × 3％ ＝ 24万円
  A（45,000円）とB（24万円）を比べると、Bの方が高いため24万円が控除額として適用されます。
• 本来の税額を計算する
  （1,200万円 × 1/2）× 3％ ＝ 18万円
• 最終的な税額を計算する
  18万円（本来の税額）－ 24万円（控除額）＝ △6万円
  計算結果がマイナスになるため、このケースでは土地の不動産取得税は0円（課税なし）となります。

このように、一般的な広さの建売住宅や注文住宅、マンションなどのマイホーム取得では、土地分の税額が軽減措置によって大きく減額されるケースがあります。

軽減措置を受けるための申告手続き

不動産取得税の軽減措置は、都道府県によって取扱いが異なります。申告や書類提出が必要となる場合もあるため、取得後は必ず管轄の都道府県税事務所へ確認しましょう。

申告期限と必要書類

申告期限は、不動産を取得してから「10日〜60日以内」と都道府県の条例によって定められています。
期限後でも手続きが認められる場合がありますが、取扱いは自治体によって異なります。できるだけ期限内に申告しましょう。

【主な必要書類】

• 不動産取得税申告書（都道府県税事務所の窓口やWebサイトで入手）
• 売買契約書または建築請負契約書の写し
• 登記事項証明書（登記簿謄本）の写し
• 建物の平面図（間取り図・床面積を確認できる書類）

申請手続きの具体的な流れ

• 必要書類を準備する
  引渡しや登記完了後、契約書や登記事項証明書（登記簿謄本）などの書類をコピーします。
• 都道府県税事務所へ提出する
  管轄の税事務所の窓口へ持参するか、郵送にて書類を提出します。
• 軽減適用後の納付書が届く
  申告が受理されると、軽減措置が反映された（0円の場合は納付不要の案内、税額が残る場合は減額後の）通知書が届きます。
• 記載された金額を納付する
  税額が発生している場合のみ、期限内に納付して完了です。

納めすぎた税金を取り戻す「還付制度」

「軽減措置を知らずに、届いた通知書の通りに高額な税金を納めてしまった」という場合でも諦める必要はありません。後から手続きを行うことで、払いすぎた税金が手元に戻ってくる「還付（かんぷ）」制度があります。

還付の対象となる主なケース

• 軽減措置の申告をしないまま、通知書通りの満額を納付してしまった場合
• 先に土地だけを取得・納税し、その後に住宅を建てたことで土地の軽減条件を後から満たした場合

還付請求には期限があります。詳細は管轄の都道府県税事務所へ確認してください。心当たりのある方は、早めに相談してみるとよいでしょう。

還付申請の手続きと必要書類

都道府県税事務所に「不動産取得税減額（還付）申請書」を提出します。添付書類として、振込指定口座の情報（通帳コピー）、納付した不動産取得税の領収証、登記事項証明書（登記簿謄本）などが必要となります。申請から通常1〜2ヶ月程度で指定口座へ返金されます。

少額取引なら課税されない？「免税点」とは

取得した不動産の課税標準額が非常に低い場合、税金自体が免除される「免税点」が設けられています。令和8年4月1日以降に取得した不動産については、免税点が引き上げられています。

※免税点は令和8年度税制改正により見直されたものです。物価変動等を踏まえ将来的に改定される可能性があるため、最新の情報は取得予定の不動産所在地を管轄する都道府県税事務所等でご確認ください。

不動産取得税に関するよくある質問（FAQ）

不動産取得税を期日までに払えないとどうなりますか？

納付期限を過ぎると延滞金が発生する場合があります。どうしても一括納付が難しい場合は、あらかじめ都道府県税事務所に相談することで、納税猶予や分割納付等の相談が可能な場合があります。

新築マンションでも一戸建てと同じ軽減措置を受けられますか？

受けられます。新築分譲マンション（区分所有建物）でも、専有面積＋共有部分の持分面積が50㎡〜240㎡の範囲内であれば、建物1,200万円控除および土地の軽減措置が適用されます。

住宅ローン控除を申請していれば、不動産取得税も自動的に安くなりますか？

安くなりません。住宅ローン控除は「国税（所得税）」を対象に税務署へ確定申告する制度です。一方、不動産取得税は「地方税（都道府県税）」であり、窓口も手続きも全く別の制度です。それぞれ個別に申請する必要があります。

まとめ

不動産取得税は、マイホーム購入後に「1回だけ」納める税金です。計算上は数十万円単位の税額になることもありますが、軽減措置を活用することで、税負担がやわらいだり、結果として0円になったりするケースもあります。

軽減措置を受けるために申告や書類提出が必要となる場合があります。詳細は管轄の都道府県税事務所へご確認ください。

不動産取得税は仕組みが複雑に感じられるかもしれませんが、要件や手続きの流れを事前に知っておくことで、マイホーム購入後の資金計画にも役立ちます。ご不明な点がある場合は、購入を検討している物件の担当者や管轄の都道府県税事務所へ確認してみましょう。