不動産取得税

不動産取得税とは

不動産取得税とは、戸建てやマンション、新築や中古にかかわらず、住宅を購入し不動産を取得した全ての人を対象に課せられる地方税で、取得した建物と土地それぞれに課税されます。
有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税となります。

新居に入居してしばらくすると、都道府県から納税通知書が送られてきます。
不動産取得税は地方税であり、納税先は都道府県になります。
具体的には都道府県の税事務所で納税の手続きをします。

また、不動産取得税のほかに、マイホームを購入したときにかかる代表的な税金として「固定資産税」や「都市計画税」などがあります。これらは、毎年支払いが必要な税金です。
一方、「不動産取得税」は、不動産を取得したときに一度だけ支払う税金になります。

この不動産取得税。
どれくらいの金額がかかるのでしょうか？
ここからは、その計算方法について説明します。
不動産取得税は、購入した土地と建物の価値を示す金額である固定資産税評価額と、定められた税率によって求められます。
ここで、聞き慣れない言葉が出てきました。
「固定資産税評価額」は、固定資産課税台帳で確認できます。
固定資産課税台帳は、取得した不動産のある各都道府県の市税事務所や役所で閲覧できます。
また不動産会社を介して物件を購入する場合は、まずは不動産会社の担当者に確認するとよいでしょう。

不動産取得税額＝固定資産税評価額（土地と建物それぞれ）×3％

一般的に固定資産税評価額は、実際の不動産の販売価格の70％程度になる場合が多いので、例えば購入金額3000万円のマイホームであっても、固定資産税評価額は2000万前後というケースがほとんどです。仮に固定資産税評価額が2000万円であれば購入価格が3000万円であったとしても、不動産取得税の計算は2000万円を元に算出していきます。
算定式にある税率は「3％」になっていますが、これは、2021年の3月31日までの税率です。
2021年の4月からは、税率が「4％」に変わります。不動産取得税の算出時は、時期と税率に注意しましょう。

※1　出典：国土交通省／不動産取得税に係る特例措置
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000020.html

軽減措置

上記の計算式に基づいて、不動産取得税を算出すると土地と建物を合わせて何十万円という高額になってしまうことも多々あります。
ただでさえ、お金がかかるマイホームの購入！
高額な税金は正直辛いですよね。
そんな税金を軽減してくれる制度があります。
新築や中古、土地と建物それぞれで条件が異なりますので、順々に確認しましょう。

新築住宅の場合

軽減措置を受けられる新築の「建物」の条件

①課税床面積が50㎡以上240㎡以下(戸建て以外の賃貸住宅は1戸当たりが40㎡以上)
②個人の居住を目的とした住宅全般に適用される(セカンドハウスも含む)

■新築の「建物」に対する控除額

建物にかかる不動産取得税は、新築の場合、上記の条件を満たせば固定資産税評価額から1,200万円の控除を受けることができます。
つまり、新築の建物の固定資産税評価額が1,200万円を超えない場合は税金がかからないということです。
マンション等の共同住宅についても、1住戸につき1,200万円が控除されます。
もし1,200万円を超えた固定資産税評価額だった場合でも、軽減措置を受けると受けないのとでは、大きな差がでます。固定資産税評価額が1,500万円だった場合を例にとって見てみましょう。

軽減措置を受けるか否かで、不動産取得税にかなりの差がありますね。

軽減措置を受けられる新築住宅の「土地」の条件

①建てられた住宅が、建物の軽減の条件を満たしていること
②住宅よりも先に土地を取得した場合、3年以内に建物を新築すること
③建物の建築を先行していた場合、新築した人が1年以内にその土地を取得すること

■新築物件が建っている「土地」に対する控除額

土地に対する控除額には、固定資産税の評価額が1/2になるものと、軽減額が控除になるものがあり、これらは併用ができます。
固定資産税の評価額が1/2になるものは、令和3年3月31日までに取得した固定資産に適用されます。

（土地の不動産取得税額）＝（土地の固定資産税評価額×1/2）×3％ – 軽減額

【軽減額の決め方】
軽減額は以下の2種類があり、算出した金額の高い方が適用されます。
A：45,000円
B：（土地1㎡当りの固定資産税評価額×1/2）×（課税床面積（200㎡まで）×2）×3％
例）土地の面積：180㎡
  住宅の床面積：120㎡
  土地部分の固定資産税評価額：1,200万円

この軽減額である198,000円の計算式ですが、
【土地1㎡当りの価格】
固定資産税評価額（1,200万円×1/2）÷土地面積180㎡＝33,000円（百円単位以下切り捨て）

ポイントは、この計算でも軽減措置の1/2を評価額に乗じるという点です。
さらに計算すると3万3333円となりますが、百円単位以下は切り捨てるので33,000円と計算していきます。
この土地1㎡当たりの価格33,000円を元に、さらに計算していきます。

土地１㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍（200㎡が限度）×税率3％
ここで算出した金額が45,000円よりも高ければその算出額、45,000円以下なら45,000円です。
今回のケースに当てはめてみると、
33,000円（土地１㎡当たりの価格）×200（住宅の床面積120㎡×2＝240㎡になるので200㎡として計算）×３％＝198,000円
当然、45,000円よりも高い金額となっていますから、これが軽減額（控除額）となります。
しかし先ほど控除額なしのパターンでは、土地の不動産取得税額は18万円でした。ということは控除額を引くと「マイナス18,000円」という結果になります。
この場合は0円とみなします。
つまり軽減特例を適用すると、土地部分の取得税額は全額控除となるわけです。

中古住宅の場合

中古住宅の場合も、同様に軽減措置を受けることができますが、新築よりも要件が追加されます。

軽減措置を受けられる新築住宅の「建物」の条件

①課税床面積が50㎡以上240㎡以下（戸建て以外のは1戸当たりが40㎡以上）
②個人の居住を目的とした住宅全般に適用される（セカンドハウスを含む)
③以下の内のいずれか1つ

• ・昭和57年1月1日以降に建築されている
• ・昭和56年12月31日以前に建築された場合、新耐震基準に適合していることが証明できる
• ・昭和56年12月31日以前に建築された場合、既存住宅売買瑕疵保険への加入が証明できる
• ・新耐震基準に適合しないが、入居までに新耐震基準を満たす改修を行う

■中古の「建物」に対する控除額

中古住宅も不動産取得税の税率は同じ3％ですが、中古住宅の控除額は、固定資産税評価額から新築した日に応じた金額が控除されます。

中古住宅の「建物」の不動産取得税は、下記の計算式に、上記の表から該当する控除額を入れることで算出できます。

固定資産税評価額－建物の控除額×税率3％

固定資産税評価額が1,100万円、新築した日が1992年だったときを例にとってみてみましょう。

軽減措置を受けるか否かでは、金額に大きな差が出ます。

軽減措置を受けられる中古住宅の「土地」の条件

①土地に建てられた住宅が、建物の軽減措置の条件を満たしていること
②住宅よりも先に土地を取得した場合、1年以内に建物を取得すること)
③建物の取得を先行していた場合、取得した人が1年以内にその土地を取得すること

■中古の「土地」に対する控除額

新築と同じく令和3年3月31日までに取得した場合は、固定資産税の評価額が2分の1になります。
さらに、中古住宅を建てた宅地の不動産取得税の控除額は下記の2種類のうち、金額が高い方を適用できます。
A：45,000円
B：（土地1㎡当りの固定資産税評価額×1/2）×（課税床面積（200㎡まで）×2）×3％

ここまで見てきたように、新築と中古では「建物」の金額の出し方は違いますが、「土地」はどちらも同じ方法で算出されます。
建物に関しては中古住宅の方が条件は多くなりますが、いずれにしても軽減措置がありますので、条件を満たしている場合は是非利用しましょう。

納税や軽減措置の申請について

ここからは、納税する時期や申告先について説明します。
不動産取得税の軽減措置を受けるためには、申告が必要です。
新居に引っ越して数カ月すると納税通知書が送られてきますが、申告していないと軽減前の税額が記載されているので、多額の税金を払うことになりかねません。
申告先は、前述したとおり都道府県の税事務所です。
しかも申告期限が条例で定められており、原則として期限内に手続きしなければ軽減が受けられません。
そうは言っても、新居に入居したばかりの時期はなにかと忙しいので、手続きを忘れてしまいがちです。
試算でも分かるように、不動産取得税は軽減を受けるか受けないかで大きく負担に差が出るので、軽減が受けられないと余計な費用がかかってしまいます。
仮に手続きを忘れて軽減前の税額の納税通知が送られてきた場合は、すぐに税事務所に問い合わせしましょう。申告期限が過ぎていても、納税通知書を受け取ってから手続きすれば軽減が受けられます。（通例）
ただ、期限後の手続きで軽減が絶対に受けられるとは言い切れません。
家を買ったら自治体のホームページなどで期限を確認し、忘れずに手続きしましょう。