住まい探しガイド
家を買うタイミングは？流れや注意点も解説
家を買うまでの流れと確認ポイント
家を買うまでの流れ
家を買うまでの流れを簡単にまとめると、以下のようになります。
- 住まいのイメージと優先順位をつける
- 資金計画を立てる
- 物件を選ぶ
- 現地見学
- ご契約
- 住宅ローン申請
- 火災保険・地震保険の加入
- 内覧チェック
- 残金決済・引渡し
- 入居
それぞれ詳しい内容は別の記事で紹介していますので下記バナーからご確認ください。
家を買うタイミング１：統計データを参考にする
もちろんそれぞれの人の判断にもよりますが、「20代で家を買ったら早すぎるかな？」や「年収はいくらぐらいになったら家を買えるかな？」と悩んでいる人にとっては、客観的な数字を知ることで安心材料となり、判断の後押しとなる場合があります。
そこで令和5年3月に国土交通省住宅局から発表された「令和4年度 住宅市場動向調 査報告書～調査結果の概要～」の統計データを参考に、家を買うタイミングについて考えてみましょう。
①年齢
世帯主の年齢を一次取得（初めて住宅を取得した世帯）、二次取得（2回目以上の取得となる世帯で住み替え世帯）の別に分け、さらに取得する住宅を以下に区分して調査しています。
- ①注文住宅（自分自身が居住する目的で建築した住宅に入居済みの人、建て替えを除く）
- ②分譲住宅（新築の建て売り住宅または分譲を目的として建築された住宅を購入し、入居済みの人）：分譲戸建住宅と分譲マンションがある
- ③既存(中古)住宅（新築後に他の世帯が居住していた住宅を購入し、入居済みか手続きが済み次第入居予定の人）：中古戸建住宅と中古マンションがある
上記の調査によると、家を最初に買うタイミングとしては、いずれのタイプにおいても「30 歳代」が最も多いという結果になっています。新築、中古で分類してみると中古物件の戸建、共同住宅ともに「40歳代」は同ポイントで最も多くなっています。
一方、新築の一戸建てである『注文住宅』、『分譲戸建住宅』は「20歳代」のポイントが他よりも高いことがわかります。マンションである『共同住宅』も含め、新築住宅の購入者はいずれも「20歳代」、「30歳代」合計で半数を超えていることがわかります。
以上から、新築希望の方は20歳代から30歳代、遅くとも40歳代で。中古物件については30歳代、40歳代で家を買うのが多いことがわかります。
（文中の注文住宅の調査地域は全国、その他住宅は三大都市圏での調査 以後同様）
②年収（世帯収入）
年収によって、いくらぐらいの住宅が購入できるか気になるところです。
仮に年収に対し、その25%までが毎月支払えるローンの返済額だとした場合、毎月ローン返済額は以下のようになります。
②（下表による）毎月住宅ローン返済額＝①年収×25％（年収負担率）÷12カ月。
そして、その毎月住宅ローン返済額を前提とし、借入金利1.35％、返済期間35年の場合で借りられる住宅ローン借入可能額は下記の③のようになります。（頭金、ボーナス時加算は考慮外としています。）
| ①年収 | ②毎月住宅ローン返済額 | ③住宅ローン借入合計額 |
|---|---|---|
| 年収400万円 | 約8.3万円 | 2,777万円 |
| 年収500万円 | 約10.4万円 | 3,480万円 |
| 年収600万円 | 約12.5万円 | 4,182万円 |
| 年収700万円 | 約14.6万円 | 4,885万円 |
| 年収800万円 | 約16.7万円 | 5,587万円 |
| 年収900万円 | 約18.8万円 | 6,290万円 |
| 年収1,000万円 | 約20.8万円 | 6,959万円 |
世帯年収に関し、統計上では民間賃貸住宅の居住世帯が最も低く、平均 499万円となっていて、注文住宅や分譲住宅を購入する世帯のボリュームゾーンは世帯年収600～800万円です。
それ故、「世帯年収が600万円以上になる」ことは1つの購入タイミングといえるでしょう。
しかし、上記のシミュレーションは頭金が0円で、金利も35年間固定を前提としていて、個別の事情でだいぶ変わります。つまり世帯年収に関しては、家を買うタイミングというより、家を買う選択肢の広がりとして捉えたほうがいいかもしれません。
③居住人数・家族構成
1世帯あたりの平均居住人数は、注文住宅、分譲戸建住宅では「4人」が一番多いですが、分譲マンション、中古戸建住宅では「3人」が多いようです。
しかし、今後は少子化や核家族化がより進行し、「2人」または「1人」が、増えていくものと思われます。
単身で家を買うというのもまだケースとしては少ないので、結婚や出産などで「家族が増える」ことは家を購入する1つのタイミングと言えるでしょう。
④子どもの年齢
この国土交通省の統計では、子どもの年齢と住宅購入のタイミングに関するデータはありませんが、子育て世帯にとっては子どもの成長との兼ね合いで住宅購入のベストなタイミングを知りたいものです。
それには2007年から2013年の住宅を購入したお母さん2,038人に対し、ウィメンズパーク（ベネッセコーポレーション）とスーモが共同で行ったアンケート調査が参考になります。 「小学校に入学するまで」は遅い？マイホーム購入のベストタイミングとは | スーモジャーナル - 住まい・暮らしのニュース・コラムサイト (suumo.jp)
一般的には「子供を転校させたくないので小学校の入学前まで」に家を購入するイメージを持つ方が多いでしょう。
このアンケートによると、0~2歳児が36.9％と一番多く、次は3~5歳の22.4％、6~8歳は10.3％、9~11歳は4.0％、12歳以上は3.0％と6歳以上はむしろ少数派で、妊娠前を含めて子どもが幼稚園入園前の2歳までに家を購入した人がなんと5割以上という驚くべき結果になっています。
その背景として、子どもの集団生活や友達作りは幼稚園からスタートしており、将来を考えて早めに動く人が増えているからと考えられます。
幼稚園入園前に住宅を購入して生活の基盤を作ることでご自身、お子様にあったコミュニティを早い段階から検討するというのは合理的な選択の1つと言えます。
⑤貯金額・購入資金
以下は住宅を購入した世帯の、購入資金に対する自己資金と借入金の内訳と自己資金比率を示したグラフです。
購入資金は、土地を購入した注文住宅新築世帯で平均4,713万円、分譲戸建住宅と分譲マンションの取得世帯でそれぞれ平均4,074万円、5,048万円、中古戸建住宅と中古マンションの取得世帯でそれぞれ平均3,025万円、2,943万円です。
以上から「中古なら3000万円以下だが、新築なら4,000~5,000万円台」を用意出来る時点が購入資金から見たタイミングです。
また、自己資金比率をみると、土地を購入した注文住宅新築世帯で20.0%、分譲戸建住宅と分譲マンションの取得世帯がそれぞれ21.3%と28.5%、中古戸建住宅と中古マンションの取得世帯でそれぞれ31.6%と44.2%となっています。
以上から「2割できれば3割」の自己資金を用意できていることが望ましいということがわかります。
⑥返済期間から見た購入時期
購入金額には差がありますが、住宅ローンの返済期間に関してはどのような住宅でも大きな差はありません。返済期間の平均を示すグラフは以下のようになっています。
住宅取得借入金の返済期間は、注文住宅、分譲戸建住宅取得世帯では30年を超えますが、分譲マンション、中古戸建住宅、中古マンションの取得世帯では30年未満となっています。
どの住宅タイプであっても30歳代がボリュームゾーンであった先程の購入年齢から考えると違和感がある方もいらっしゃるかもしれません。
平均借入年数で一般的な定年の60歳を越えている借入期間になっていますが、子育て期間が終わった後に繰り上げ返済を視野に入れている方が多くいらっしゃるので、月々の返済負担を減らすために年齢に関係なく長い期間を設定していることが伺えます。
⑦年間返済額
住宅ローンが滞りなく支払うためには最初から無理のない返済計画を立てることがとても重要です。こちらは住宅ローンの年間返済額と返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）を示したグラフです。
住宅ローンがある世帯の年間返済額は、注文住宅の取得世帯で最も高く174.0万円。分譲戸建住宅、分譲マンション、中古戸建住宅、中古マンションの取得世帯でも100万円を超えます。世帯年収に占める返済負担率は、最も高い分譲戸建て住宅で18.8%、最も低いのは注文住宅で16.4%です。 ※注文住宅の調査地域は全国、その他住宅は三大都市圏での調査
⑧家を建てるのにかかる平均費用と支援制度
住宅の平均価格は購入したい住宅の種類やエリアにより異なりますが、新築住宅では4000万円から5000万円、中古住宅は3000万円前後が平均費用となっています。
それ以外にも購入時の諸費用（関連記事１）もかかることを考えると、しっかりと資金計画を含めた購入手順を踏む必要があるでしょう（関連記事２）。
一方で住宅購入に際しては、補助金や支援制度など還付される費用もありますが、まずは代表的な『住宅ローン控除』は覚えておきましょう。
10年以上の長期にわたる、主に所得税の控除(還付)となりますので、年収が高い方また、ローン借入額の多い方は合計400万円以上、控除されることもある非常に多額の控除となります。
最近はこのような給付金や補助金の制度が、国だけではなく都道府県や市町村で行っていることもありますので、常に情報を収集するようにしたいものです。
家を買うタイミング２：ライフイベントで決める
「一生に一度の買い物」とも言われるマイホームの購入を決めるタイミングとして、結婚や出産、そして定年退職などの大きな人生のイベントがきっかけになることもあります。どのようなタイミングが自分にとってベストなのか見極める上で、各ライフイベントについて考えてみましょう。
①結婚
結婚したら「自分の城」を持ちたいとお考えの方は少なくないと思います。ワクワクするような新しい生活を新しい家で始めることで、より毎日の生活にハリが出て、仕事も頑張ることができるというメリットもあるでしょう。
ただし、結婚後の生活費がどの程度必要か明確ではなく、産休や育休による収入減の時期も考慮しつつ、住宅ローンの返済額を検討するのは難しいことかと思います。
一方で夫婦二人の生活だからこそ、お子様のコミュニティや習い事などに縛られない、自由度の高い物件選びが出来るという大きなメリットもあります。
結婚を機に家の購入を検討される場合は、現在の状況だけでなく、子どもが産まれることや不測の出費など、ある程度の将来性も考えてから購入計画を立てましょう。
②出産
子どもが産まれると家族が増えた分スペースも必要になります。特に第一子の際には、今まで室内になかったベビーベッドやおむつなどベビーグッズが必要になりますので、手狭になるのをきっかけに住宅を購入する方は多くいらっしゃいます。
一方、出産後または出産を見据えた妊娠期は、体調面が安定していないことも少なくありません。ただでさえ忙しい妊娠期間、育児期間に様々なスケジュールを詰め込みすぎると、夫婦にとって負担が大きくなってしまいますので、余裕を持った住宅購入スケジュールで検討することが大切です。
③子どもの進学までに
子供の進学に合わせてマイホームを購入し引っ越しをすることは、子どもにとっては転校のストレスが軽減される点ではいいタイミングと言えます。中学校入学時期は、小学校6年間の生活で友人関係が構築されていることが数多くありますので、小学校入学のタイミングが、より良いでしょう。
その一方で、小学校の通学時間をしっかり考慮した反面、中学校が非常に遠くなったり、中学、高校受験の選択肢が少なくなってしまうということも起こります。
未就学児で将来像は描きにくいタイミングではありますが、小、中、高校とバランスよく検討しておくことが重要です。
④定年退職
定年退職時には、子どもはすでに成人して夫婦二人となっていることも多いと思います。老後も生活しやすい住宅に住み替えるのは、セカンドライフを安全安心に生活するためには、良いタイミングと言えます。
60歳で定年の方は平均寿命まで20～30年あります。余命については誰にもわかりませんので、耐久性の高い長持ちする家の方が、より安心出来るでしょう。
注意点としては、家の購入に退職金などの手元の資金を全部使ってしまうと、予測できない出費が生じた場合に生活資金が足りなくなることもありますので、月々もらえる年金と毎月の生活費をしっかり計算のうえ、無理のない範囲内で、購入を検討しましょう。
2024年は家を買うタイミングとしてOKなの？
近年は不安定な国際情勢ではありますが、景気の指標となる株価は堅調に推移しています。
2024年4月には日経平均株価が4万円を超え、史上最高値を更新し、その後、上下はあるものの高い水準を維持しています。企業業績においても過去最高の売り上げを更新する上場企業が多くみられています。
しかしその一方、エネルギーや食料品のほとんどを輸入に頼る日本にとっては円安の進行が物価の値上がりという頭の痛い問題となり、家を購入にするには建築資材の高騰という形でその影響が生じており、土地価格についても都市部を中心に右肩上がりとなっているため、不動産価格も当面は上昇傾向が見込まれます。
また、長らく続いたゼロ金利政策に対して転換点を迎えており、今後は金利上昇が見込まれ、住宅ローンの負担増が懸念されます。
一概には言えませんが、建築費や土地の価格、金利など『上昇局面』の際は、先送りすると損をする可能性が高くなります。検討して絞り込んだエリアが値上がりして買えなくなってしまったり、イメージしていた建物間取りが予算的に実現できなくなるというようなことが起こるためです。いずれ住宅を購入したいという意向があるのであれば、上昇局面の現在は家の買い時と言えるでしょう。
そんな方に向けて、以下では家を買う際のポイントについてお伝えします。
家を買う際に考えたいポイント
駅距離、学校、病院のような立地に関する要望と間取りや設備、耐震性など建物に関する要望を考えると多くの検討事項がありますが、今回はその前提として、購入検討前に決めておいていただきたい大事な点をいくつか例示して説明します。
ポイント1：購入したい住宅種類による検討期間の違い
住宅の購入は欲しい物件によって引き渡しまでの期間が大きく異なります。中古物件であれば売主との都合が付けば、比較的短期で入居が可能です。建売分譲の完成物件も同様に短期で入居可能なので、検討期間を含め3～6ケ月程度で入居する方が一般的です。
一方、土地から探して注文住宅を建てる際には土地探し期間、建物打ち合わせ期間を経てからの着工となるので丸1年かかります。マンションに関しては完成まで2年かかる物件も多くありますので、ご自身の購入したい住宅、入居したい時期に合わせて検討を始めていきましょう。
ポイント2：一生涯暮らすのか定年などで売却も予定している物件か
家は何十年も使い続ける商品であり、周辺環境により資産価値は変わります。一生涯住む住宅として購入するのであれば、お子様が資産として相続するまでに50年近くの時間を要するかもしれません。ご自身の使い切りが前提となるので、お子様へは+αの相続資産として負の財産とならないように注意しましょう。
定年などのタイミングに移住する計画で、中古物件として売却して次の住宅資金に充当するのであれば、資産価値を十分考慮して購入すべきでしょう。
非常に難しいとは思いますが、今後の街の発展や逆に衰退の可能性を加味しながら慎重な物件選びが必要になってきます。
ポイント3：予算の明確化
マイホームを購入するにはその予算を決めることは重要です。購入後に生じる引っ越しで家具や家電の買い替えなどの費用も掛かり、そして、税金や維持管理費としてとして生じてくるお金もあるからです。「何とかなる」となると気楽に考える方法もありますが、むしろ事前に調査し、予算として計画しておけば、多少の金額の違いが生じても対応でき、漠然とした不安からは解消できると思います。そして、その内容は頭の中でなく、紙に書きだすなどして見える化をしておくことでより効果があると思います。
ポイント4：税制や補助金制度
家は大きな買い物であるので、関わる税金なども無視できない大きな金額となります。近年は環境に配慮したecoに関する住宅には一定の優遇措置が設けられていることも多いので最新の情報を収集するようにしましょう。
また自治体によって子育て対策や移住促進などの目的で、住宅購入者に独自の補助金を実施していることもあります。
補助金は予算枠が設けられていることもあり、予算に達すると年度途中であっても終了しますので注意が必要ですが、家の購入の手助けになることが多く積極的に活用したいところです。
ポイント5：家族のライフプランに合った間取り
住宅購入者の平均年齢は30歳代が多いことからも、子育て世代が購入している印象は非常に強いです。お子様の幼少期は家族全員で就寝する方も多く、余った部屋で趣味や在宅テレワークを行う方もいらっしゃいますが、個室を与えるタイミングで余り部屋がなくなることもあります。逆に大学進学や就職で巣立っていくと部屋が余ることになります。
一方で、将来的にご夫婦の親御様との同居を考慮する方もいるでしょう。家族のライフプラン、ライフステージと照らし合わせて、必要な部屋数を確認しましょう。
ポイント6：デザインや内装に惑わされない
分譲住宅を見学に行った際にお洒落なデザインに惹かれることも多くあります。お洒落なインテリアや外観は心を満たしてくれる反面、日常の維持管理が重要になります。モデルハウスのような美しいインテリアには相応の費用と手間がかかることは十分に理解しましょう。
一方で、目には見えない構造や性能面は長期的な維持管理コストを考えると非常に重要になります。物件の立地や、建物の見た目の良さだけでなく、建物の中身も重視して家選びをすることをお勧めします。
ポイント7：ハウスメーカーの信頼性
分譲マンションなら管理組合が必ずありそれが修繕などのメンテナンスを行いますが、戸建住宅は自分たちで維持管理をしていかなくてはなりません。
従って、建築したハウスメーカーが、アフターケアに対しても充実しているかどうかは考えるべきポイントとなります。
またその信頼性の判断は、よく担当者の人柄、発言で決めてしまいがちですが、アフターケアが充実していたとしても、企業の存続の方が重要になります。倒産してしまったら元も子もありません。
これから20年、30年と点検、メンテナンスを任せるのであれば、建築した会社が一番安心できるでしょう。
家を購入するときの注意点
住宅ローンの返済
住宅ローンは返済期間を「最長35年」と定めている商品が多いです。この期間中予想外のことが起こることは十分あり得ます。家をご購入る際は何かあった場合でも住宅ローンが滞りなく返済できるよう余裕のある返済計画を立てましょう。
間取りや部屋の広さ
購入の際は3LDKで十分だと思っていたものの、子供の人数が増えて部屋が足りない、ワークスペースとして部屋を使いたいなど、購入してから間取りに対して不満を感じることもあり得ます。マイホームの買い替えは、追加の費用が発生することがほとんどなので、購入前に長期のプランをしっかり考えた上で物件を決めましょう。
周辺環境や立地
通勤や通学を最優先に考えて、駅近の一戸建てを購入するケースは多いです。地域にもよりますが、駅近の物件はスーパーや病院などの施設も充実していることも多い反面、狭小地に建っていることも多く、日当たりや間取りの広さに不満を感じる方も少なくありません。
コストバランスを考えると、どの立地にも一長一短がありますので、購入前に周辺エリアを広く確認しておいた方が後悔は少なくなります。
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すまいーだは2013年、一建設、飯田産業、東栄住宅、タクトホーム、アーネストワン、アイディホームの6社がノウハウ、サービスの強みを統合し、誕生した飯田グループホールディングスが運営しています。 日本最大級の新築一戸建て・分譲住宅・建売住宅・注文住宅で住まいと暮らしに寄り添うライフパートナーとして豊富な不動産情報を提供しています。 また、物件の立地や予算からでなく、「自分が大切にしている軸」から不動産選びができるという他に類を見ないユニークで便利なコンテンツがあります。 家を買いたい（新築一戸建てや新築分譲マンション）、建てたい（注文住宅、土地活用）、変えたい（リフォーム）、護りたい（メンテナンス）、売りたい（売却相談）、そして知りたい（住まい探し、会社情報）と家探しから処分・売却までの様々なシーンに対応した情報が詳細に提供され、まさにワンストップで収集することができます。 会員登録することで無料の「物件情報通知サービス」を受け取れるので、是非下記サイトをご参照ください。
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まとめ
今回はまず統計資料から見た家を買うタイミングを考えてみました。客観的な数字を知ることで、家の購入に対して慎重な判断ができる材料となるメリットがあると思います。 そして家を買う際のポイントや注意点に関しては、今回基本的な内容をご紹介しましたが、これですべてではない点にご注意ください。 家を購入するための準備としてや資料収集と知識を得ておくことは大切ですが、情報が溢れている時代です。あまりにも多くの情報を得ると正しい情報が曖昧になり判断が出来なくなります。家族と一緒にいる限られた時間を考えると、「買う前に時間をかけて考えていい家を買う」よりも「買った後にいろいろ考えていい家にしていく」というスタンスも大事であるといえるでしょう。
＜執筆者プロフィール＞
田井能久
代表取締役／不動産鑑定士
国内最大手の不動産鑑定事務所に勤務後、米国系不動産投資ファンドに転職。2006年に独立して株式会社タイ・バリュエーション・サービシーズを設立。
25年以上の評価実績を有し、特に相続や訴訟に関連する案件を得意とする。
元愛知大学非常勤講師で現在はセミナー活動のほか各種WEBメディアに記事提供も行う。
