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賃貸と持ち家はどちらがお得?メリットや生涯コストを比較

賃貸派、持ち家派あなたはどちらでしょうか。
持ち家は買うと資産になり、老後の備えになります。一方で、賃貸は資産にはなりませんが、自由に引越ができるメリットがあります。ライフスタイルや家族構成の変化によって人それぞれの選択肢は異なりますが、この記事を確認して、賃貸と持ち家それぞれのメリットと生涯コストを比較しながら自分に合うプランを立ててみましょう。

目次

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賃貸と持ち家はどちらがお得?メリットや生涯コストを比較

持ち家のメリット・デメリット

マイホームの購入はその金額の大きさもあり、一生に一度の買い物と言えます。持ち家は「自分の所有物」なので設備交換やリフォームが自由にでき、賃貸ではなかなかできないDIYを楽しむことができます。気分転換で壁紙の色を変えたり、荷物を収納するシェルフや、壁付けの棚を追加することができます。子供が独り立ちしたら4LDKの部屋を3LDKに改造して広々とした空間に変更することも可能です。
また、家を購入する際は住宅ローンを利用する場合が多いですが、住宅ローン減税制度を活用すれば、入居から10年間(2021年5月時点は13年間)所得税と住民税の一部が減税されます。
ローンの支払いが終われば、固定資産税やメンテナンス費用以外の出費はかからないので、生活にゆとりが生まれるでしょう。
さらに、最近は自宅に住み続けながら、その自宅を担保に老後資金を借り入れるリーバスモーゲージも注目されています。お金が必要なタイミングにその都度、あるいは年金形式で毎月借入れをし、借入れ人が死亡したときに担保になっていた自宅を売却したお金で借金を返済するシニア層向けの融資制度です。使い道は老後の生活資金や医療・介護費用、自宅のリフォーム費用、趣味やレジャーを楽しむために使う費用など様々です。

しかし、マイホームの購入は一般的に住宅ローンを利用することになる為、長期間におよぶ住宅ローンの返済が発生します。病気で仕事を失ったり、不景気で収入が下がってしまったりすると住宅ローンが払えなくなり、最悪の場合は住宅を手放すことも考えられます。
また、不動産を持つだけで発生する固定資産税のほかに定期点検やメンテナンスの費用、マンションの場合は管理費と修繕積立金を負担することになります。
経年劣化による修繕費であれば計画的に準備することができますが、地震や台風などの自然災害で大きなダメージを受けた場合は、高額な復旧費用が掛かります。購入を決断する為には一定の覚悟が必要と言えるかもしれません。

持ち家のメリット

・リフォームができる
・部屋数が多い
・間取り、設備交換が自由
・老後の資金が確保できる
・完済後は住宅費用を抑えられる
・住宅ローン控除が受けられる(2021年5月時点)

持ち家のデメリット
・一般的に長期間住宅ローンを返済しないといけない
・気軽に引越ができない
・持つだけでかかる固定資産税
・点検・メンテナンス費用が掛かる
・災害などで損傷を受けた際は自己負担が重い

賃貸のメリット・デメリット

賃貸住宅は何と言っても引越のハードルが低いです。今住んでいる部屋に飽きたらいつでも引越ができるのは大きなメリットです。収入が減ったりライフスタイルが変わったりした場合でも柔軟に対応できます。
また、住宅ローンといった何十年も払い続ける借金がないことに加えて、住宅を所有しない分、固定資産税や各種保険の費用、点検・メンテナンスの費用(マンションの場合は管理費と修繕積立金)、災害による突発的な出費の心配がないことも特徴として挙げられます。

一方で、賃貸住宅は毎月家賃の支払いを続けても資産にはならず、一生払い続けることになります。また、数年ごとに契約の更新をしますが、その都度更新料が必要になり、住み替えをする際にはクリーニング代やカギ交換費用を負担する場合もあります。自分好みにリフォームすることや設備を交換することも基本的にはできません。
また、賃貸にはファミリー向けの物件が相対的に少なく、子育て世帯が希望に合った物件を見つけるのは簡単ではありません。特に4LDK以上でリーズナブルな物件を探すのは難しいのが実情です。
さらに、高齢になった場合は更新の度に保証人が必要となり、審査が厳しくなる場合も多いので、若いうちにその対策を考えないといけません。

賃貸のメリット

・自由に引越ができる
・固定資産税を払う必要がない
・設備交換や修理費用の負担がない
・状況に合わせて住宅に掛ける費用のコントロールができる

賃貸のデメリット
・資産にならない
・家賃をずっと払い続ける必要がある
・自由にリフォームしたり釘を打ったりできない
・高齢になったとき賃貸の契約審査が厳しくなる

持ち家・賃貸それぞれで向いている人は?

持ち家・賃貸のメリット・デメリットを踏まえてそれぞれ向いている人の特徴を確認してみましょう。
持ち家は住宅ローンを組む必要があるため収入が安定していて、退職するまでにローンを完済できる人、子育て世帯や大人数で3LDK以上の家が必要なファミリーに向いていると考えられます。

一方で、収入が安定していない人や転勤の機会が多く、住む場所が確定していない人、大きな借金を背負わず自由に生きたい人に賃貸が向いているといえます。

持ち家が向いている人
・収入が安定していて、退職までに住宅ローンが完済できる人
・子供部屋を用意する為に多くの部屋数を必要とする人
賃貸が向いている人
・収入が安定していない人
・転勤が多くて住む場所が確定していない人
・大きな借金を背負いたくない人

賃貸と持ち家の生涯コストを比較

実際賃貸と持ち家でどれだけのコストの違いがあるのかを算出してみました。
それぞれ50年住んだ場合の概算になります。

持ち家で50年間居住した場合のコスト

3,600万円の家を頭金ゼロ、年利1.5%(月額11万円)の35年間で返済すると仮定します。表から見ても分かりますが、マンションは一戸建てにはかからない管理費、駐車場代がかかるため生涯コストが大きくなりがちです。

コスト マンション 一戸建て
物件価格 3,600万円 3,600万円
ローン利息 1,030万円 1,030万円
住宅ローン減税 432万円 432万円
購入時諸費用 120万円 120万円
管理費 900万円 0万円
修繕積立/修繕費用 900万円 900万円
駐車場代 600万円 0万円
室内リフォーム費用 200万円 200万円
固定資産税+都市計画税 624万円 573万円
合計 8,406万円 6,855万円

※管理費1.5万円/月、修繕積立金(マンション)1.5万/月(一戸建て)1.5万/月、駐車場代1万/月として試算した場合。
※住宅ローン減税は2021年5月入居し、13年間受ける前提です。
※固定資産税と都市計画税は建物の構造と地域によって税率が変わります。

賃貸で50年間居住した場合のコスト

持ち家と同じ毎月11万円の家賃の家に住み続ける場合の試算です。
家賃は住み続ける限り永遠と発生するためコストが高くなります。されに賃貸マンションは管理費、駐車場代もかかるので一番高額になりやすいです。
しかし、賃貸の場合固定資産税やリフォーム費用は大家さんの負担になるため、その分節約できる部分もあります。

コスト 賃貸マンション 賃貸一戸建て
家賃 6,600万円 6,600万円
更新料 270万円 270万円
管理費 900万円 0万円
駐車場代 600万円 0万円
合計 8,370万円 6,870万円

まとめ

持ち家と賃貸どちらを選ぶかは今後の人生設計によって左右されます。同じ条件(11万円/月)ではその生涯コストに差がありますが、その時の状況によっては11万円/月の物件を選ぶとは限らないので、どちらが自分にとって最適なプランになるかはしっかりと計算してみたほうがいいでしょう。

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