売買契約と重要事項説明

重要事項説明

そもそも、不動産の「重要事項説明」とは何なのか・・・
不動産は専門性が高く、かつ高額な買い物です。
不動産について詳しくない方が「家を買う」となると、不安になるのが当然です。
そこで国は、不動産業者に物件の重要な事項を購入希望者（以下「買主」）に説明するよう、法律で義務付けました。
この重要事項説明は「宅地建物取引士」が買主に対して行います。
宅地建物取引士とは、略して「宅建士」とも呼ばれ、国家資格である宅建試験に合格した者だけが、その資格を得ることができます。
「買主」が知っておくべき事項である重要事項を説明するのが宅建士の仕事であり、この重要事項を説明できるのは、宅建士だけです。

重要事項説明書で説明される内容

物件に関する事項

登記事項証明書（登記簿）に記録された事項

現在の所有者は誰なのか、決済（代金の支払いと物件の引渡し）までに抹消されない抵当権(※)等が付いていないかどうかを確認。

※抵当権：住宅ローンを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のことであり、万が一、債務者の返済が滞ってしまった場合に金融機関が土地や建物を担保にして回収するために設定します。

法令に基づく制限の概要

都市計画法や建築基準法など、不動産に関わる法令の制限の概要確認。

私道負担に関する事項

敷地が面している道路が私道の場合、権利関係や負担金の有無の確認。（公道の場合は不要）

飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況に関する事項

水道やガス等のライフラインについての整備状況の確認。

宅地造成または建物建築の工事完了時における形状・構造等に関する事項

未完成物件の場合など、完了時の形状や間取り、内外装の仕上げについての確認。

区分所有建物の場合の敷地に関する権利、共用部分に関する規約等の定めなどに関する事項

マンションの場合の敷地の権利の種類や駐車場、専用庭などの使用料、管理費等の確認。

取引条件に関する事項

代金や借賃以外に授受される金銭に関する事項

手付金や固定資産税等の精算金、残金等の確認。

契約の解除に関する事項

解除ができるケースや手続きについての確認。

損害賠償額の予定または違約金に関する事項

損害賠償額や違約金に関する定めがある場合に、その額や内容を確認。

手付金等の保全措置(※)の概要（不動産会社が自ら売主になる場合）

一定額を超える手付金を受領する場合の保全措置についての確認。

※保全措置：売買契約の後、売主の倒産等で物件の引渡しができない場合に、支払った手付金等が返還されるための措置。
ただし、未完成物件の場合は売買代金の5％又は1000万円、完成物件の場合は10％又は1000万円を超える場合にのみ措置が取られるため、通常の売買契約では保全措置を取らないことがほとんどです。

支払金または預り金(手付金以外)の保全措置の概要

買主から金銭を受領する場合、その金額が50万円以上の時は保全措置の有無や概要について説明。尚、新築建売の場合、手付金と残金以外では金銭の授受はほぼないため措置は取られません。

金銭の貸借のあっせんに関する事項

買主のために住宅ローンの斡旋を行う場合は、金額や金利等の融資条件等を説明。

瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要

瑕疵(かし)とは、見えない欠陥のことです。瑕疵担保責任とは、宅地または建物に契約の締結当時に隠れた瑕疵があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。
瑕疵担保責任の履行に関する措置とは、売主（不動産業者）が倒産などにより、瑕疵担保責任を負うことができない場合でも、保険への加入などにより瑕疵担保責任を行うための備え（=措置）をしている（=講ずる）かどうかということです。
また、住宅瑕疵担保履行法により、宅地建物取引業者が売主となる新築住宅の売買においては、瑕疵担保責任の履行に関する措置（売主は保険への加入または保証金の供託）を講じることが義務づけられています。

上記が主な項目となります。
他にも、その物件特有の重要事項については、特約条項等で説明されます。

売買契約

重要事項説明が終わると、いよいよ売買契約となります。
売買契約は、原則として口頭でも成立します。
つまり当事者間（売主と買主）で話がまとまれば契約は成立したということになり、契約書を作らなければ契約が成立しないというわけではありません。
だからといって、契約書を作成しなくても良いということにはなりません。
契約書を作成することには、以下のような大切な意義があるからです。

• 確認的意義
  文字通り約束の内容を後々確認できるようにしておくこと。
• 問題解決的意義
  その契約に基づく取引が進む過程でトラブルが生じた場合に、そのトラブルを解決できるようにしておくこと。
• 戦略的意義
  契約書を作成することによって、取引の進展や契約内容を自分に有利になるように、あるいは少なくとも不利にならないようにすること。

よくある誤解の一つに「仮契約」というものがあります。
これは手付金を支払った時が「仮契約」で、残代金を支払う時が「本契約」という考え方です。
不動産の売買契約においては、基本的には「仮契約」というものはなく、最初の契約が「本契約」です。
ですから、初めの売買契約締結がいかに重要であるかを認識しなければなりません。

また、よくある誤解という点で、もう一つ注意していただきたいのが「押印」です。
売買契約書への押印は、一般的に「認印」でも構わないとなっているため、その効力を軽く考えてしまいがちですが、決してそのようなことはありません。
実印を押印していないから、この契約は無効だ！ということはないのです。
売買契約は認印でも十分に効力を発揮するため、売主と買主が署名押印した時点から、お互いの義務や権利、法的な拘束力が発生します。

不動産の契約について、少し勉強されている方に時々見られる誤解もあります。
それは、「住宅ローンが承認されるまでは仮契約みたいなもの」という誤解です。
「融資利用の特約」がありますので、実際に住宅ローンが承認されず、契約書内で決めた日付までであれば、白紙解約となります。ただしこれは正式な契約の中での特約なのであって、売買契約自体は署名押印した時点で有効に成立しています。
融資利用の特約があったとしても、その契約を自分の意思によってやめたりすれば、手付金の放棄や違約金の支払いを求められます。

このように、売買契約というものは非常に重要な行為となります。
不動産業者の中には、「とりあえず契約して、後から家族に相談しては？」などと言って契約に持ち込む担当者もいますので、十分に注意して契約を締結しましょう。

売買契約書に記載される主な内容

売買の目的物及び売買代金

売主が所有している売買対象の不動産を、契約書記載の売買代金をもって買主が買い受けることを規定しています。
売買代金のほか、取引対象となる不動産を明確化するために、土地・建物の所在や地番、面積などの売買対象となる不動産の詳細情報が記載されています。その際、法務局に保管されている「登記事項証明書」等を使用して説明します。

手付金

不動産売買契約を締結した際に、買主が売主に支払う手付金の額が規定されています。
また手付金は、残代金支払い時に売買代金の一部に無利息にて充当されると規定されることが一般的です。

売買代金の支払いの時期・方法等

売買代金の支払い方法や中間金、および残代金のそれぞれの金額および支払日が規定されています。

売買対象面積・測量・代金清算

売買対象となる土地・建物などの面積に関する規定が定められています。
土地は、登記事項証明書（登記簿）に記載されている土地面積を取引対象とするケースと、実際に測量をおこない得られた実測面積を取引対象に用いるケースがあります。
さらに、不動産売買契約締結後に測量を行う場合には、登記事項証明書（登記簿）に記載された面積と差異が生じた面積増減分について、別途売買代金の清算をおこなう場合と実測面積に差異が生じたとしても清算をおこなわない場合など事前に契約条件をすりあわせた上で、契約条文に規定します。

境界の明示

土地・戸建の不動産取引の場合には、売主は現地にて買主に隣地との境界を境界標にて明示することを規定しています。
なお、境界標がないときは、売主は隣地所有者の立会い・承諾のもと、引渡し時までに、新たに境界標を設置して境界を確定させることが必要となります。

所有権移転の時期

買主が売主に売買代金全額を支払った時点で、売主から買主に所有権が移転することを規定しています。

引渡しの時期

不動産の引渡し日が規定されています。

抵当権等の抹消

売主は、所有権移転時期までに、抵当権・賃借権などの買主への所有権移転を阻害する一切の負担を除去・抹消することが規定されています。
ただし、この抹消手続きは、決済当日に所有権移転と同時に登記申請されることが一般的です。

所有権移転登記等

売主は売買代金の受領と同時に、買主への所有権移転の登記申請をしなければならないことが規定されています。
また、所有権移転登記申請に要する費用は、買主の負担と規定することが一般的です。

引渡し完了前の滅失・毀損

不動産の引渡し完了前に、天災など売主・買主双方に責任のない事由により不動産の滅失や毀損が発生し、かつ修復が困難な場合には、不動産売買契約の解除が可能なことを規定しています。

公租公課等の分担

売買対象となる不動産から生ずる収益または、売買対象不動産に賦課される固定資産税や都市計画税等の公租公課等の諸負担については、引渡し完了日の前日までを売主、引渡し完了日以降を買主が収益または、負担することが規定されており、引渡し完了日をもって清算することが定められています。

瑕疵の責任

不動産の引渡し完了後、一定期間の間に、不動産に隠れたる瑕疵（欠陥）が見つかった場合の売主の瑕疵担保責任に関する内容が規定されています。

手付解除

不動産売買契約書に記載された手付解除期日までであれば、売主は手付金の倍額を買主に支払い、また、買主は手付金を放棄することで不動産売買契約を解除できるとした手付解除に関する規定が定められています。
※例えば、手付金100万円の場合、売主は手付金として受け取った100万円と別途100万円を買主に支払い、買主は支払った手付金100万円を放棄することになりますが、両社共に相手方に支払う額は100万円ということになります。

契約違反による解除・違約金

売主又は買主が、不動産売買契約の債務の履行を怠ったときには、その相手方に対し、書面により債務の履行を催告した上で、不動産売買契約を解除して、違約金の支払いを請求することができるとした規定が定められています。

融資利用の特約

不動産売買においては、買主の多くは銀行からの融資（住宅ローン）を利用して売買代金を支払いますが、万一、買主が融資を得られない場合には、融資承認取得期日までであれば、不動産売買契約を白紙解除できるとした特約を定めることが一般的です。
また、不動産売買契約書には、融資利用の申込先、融資承認取得期日、融資金額、融資利用の特約に基づく契約解除期日を厳格に取決めることとなります。

上記が主な項目となります。
他にも、重要事項説明に記載の物件特有の重要事項があれば、特約条項等で説明されます。

契約当日は、売主と買主双方が立会い、契約手続きを行います。
重要事項説明と売買契約書の内容について互いに納得したら、各々が署名・捺印し、買主は売主へ手付金の支払いを行うことで契約成立となります。