不動産売却とは？不動産を売るなら知っておきたい知識とコツは？

不動産売却の流れとは？

次に、不動産を売却する際の流れを説明します。全体の流れを把握することによって不動産売却の成功に近づきますのでしっかりと確認していきましょう。

不動産買取の流れ

まずは、不動産の買取の流れについて説明します。買取にはおおまかに4つのステップがあります。

1.査定

まずは、売却をしたい不動産の査定を行います。査定は不動産会社や不動産鑑定士に依頼するのが一般的ですが、自分でも調べることができます。国土交通省の「不動産取引価格交渉情報検索」を使えば、実際に取引されている価格を確認することができますので、納得できる金額で不動産を売却できるように事前に相場を調べておきましょう。自分で売却価格の相場を調べたら、次はプロに査定を依頼します。不動産の査定には「無料査定」と「有料査定」があり、無料査定は不動産会社が行ってくれます。一方、有料査定は、「不動産鑑定士」という専門資格者(国家資格)がより正確な査定額を算出してくれますが、「遺産相続で揉めた時」や「法人間での不動産取引」など、限られたケースで利用することがほとんどです。したがって、「無料査定」を利用することが一般的で、「有料査定」は限られたケースでのみ利用します。売却査定は、不動産の値段を知るもので、必ずしも査定を行った会社に売却依頼をしないといけないものではありません。査定依頼を何社かに依頼し、適切な査定価格を算出するのがポイントなので、焦らないことが重要です。また、不動産会社のページには売却の情報や会社の情報がたくさん掲載されていますので、正しい情報で良質な会社なのかをしっかり見極めるのも大事になってきます。

2.査定額を提示

不動産会社の査定が終わったら、金額の提示が行われます。提示された査定額が自分で調べた相場とかけ離れている場合は、理由を確認しましょう。買取で古い家がある土地の場合、家の解体費用を計上するので、査定金額が下がってしまいます。一方で、活用できる家がある土地の場合は、リノベーションし、再販するので、査定金額が上がる可能性があります。査定額の判断を誤らないよう、事前に把握しておきましょう。

3.売買契約

査定金額に納得したら、売買契約を不動産会社と締結します。売却する不動産の引き渡し時期は売主のご都合に合わせて決めることができますので、希望を伝えましょう。契約締結と共に手付金として売買代金の一部が不動産会社から売主に支払われます。

4.残金決済

売却物件に住宅ローンなどの借入が残っている場合は、売却代金を借入金の返済にあて、抵当権を抹消する必要があります。売却する物件に抵当権が残っていると、せっかく買った不動産を取り上げられてしまう可能性が買主に出てきてしまいます。したがって売却する際は専門家である司法書士に代行を依頼し、抵当権を抹消できるようにしましょう。面倒な手続きは司法書士が代行してくれるので、事前に相談することが大事です。抵当権の抹消が完了したら、最後に不動産を引き渡し、不動産売却が完了となります。司法書士に抵当権抹消登記の申請手続きの代行を依頼する場合は、司法書士に報酬を払わなければいけないので、その代金も頭に入れた上で売却を進めていきましょう。報酬代金の平均は約10,000円から20,000円程度となっています。

不動産の買取は、価格は別にして、とにかく早く売却したいという方にピッタリの方法です。買取は、不動産会社が直接お客様の不動産を買い取るので、現金化までのスピードが早く、1週間で売却手続きが完了する場合もあります。仲介のように買い手探しや内覧対応が不要な為、売却期間が短くなります。さらに、仲介手数料がかからず、瑕疵担保責任という、住宅に欠陥があった場合にかかる修復の義務も不動産会社が受け持つ為、余計な費用がかかることもありません。

不動産仲介の流れ

次に不動産の仲介について説明します。買取と比較すると、売却までの期間が長く流れが細かいので、1つ1つ丁寧に説明していきます。大きく分けて、ポイントは4つとなります。

1.査定

売却したい不動産の査定依頼を行います。買取同様、まずは相場を自分自身で確認することをお勧めします。国土交通省の「不動産取引価格交渉情報検索」を利用して調べてみましょう。そして、査定依頼は複数の不動産会社に出すことが非常に重要です。なぜなら、不動産会社によって査定方法が異なり、算出される売却査定価格が異なることがあるからです。どの査定方法が良いなどはありませんが、高すぎても本当にその値段で売れるのかは分かりませんし、低すぎても正確に査定価格を算出しているのか不安になるものです。複数の不動産会社に査定を依頼してどの程度の価格になるのかを確認しましょう。

2.媒介契約の締結

仲介を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。売却において不動産会社選びは最も重要ですので、慎重に決めなければなりません。以下の3つは最も重要なポイントとなりますので、契約前に必ず確認しましょう。

• その地域に詳しく、査定価格の根拠を正確に説明してくれるか
• レスポンスが早く、信頼できる会社か
• 売りたい不動産の売却に強みを持つ会社か

その他、ホームページを確認して依頼する不動産会社の実績などを確認するのも良いでしょう。

依頼する不動産会社が決まったら、どの媒介契約を結ぶか決めましょう。媒介契約は3種類あり、自分の都合に合わせて決める事ができます。

一般媒介の場合は複数社と契約できるので、販売活動を見てから1社に絞ることが可能です。ただ、手間や時間が多くかかる場合があります。最初からこの1社にお願いしたいという会社がある場合は、専任契約を結ぶことで様々なサービスを受ける事ができます。 専属専任媒介と専任媒介の大きな違いは、自分自身で見つけた購入希望者と契約を結べるか結べないかという点です。専属専任では不動産会社が見つけてきた購入希望者としか売買契約を結ぶことが出来ません。その為、友人や家族などの知人と契約を結びたいという場合でも必ず不動産会社を介して取引を行う事が義務づけられています。その他は表にある通り、売却活動の報告義務日程、レインズへの登録義務の期間が主な違いとなります。

3.売却活動

不動産会社との媒介契約を締結したら、物件の売却活動に進みます。売り出し価格を設定することになりますが、実際の売却価格は、一般的に最初の売り出し価格より低くなってしまう為、注意が必要です。そのため、いきなり相場の価格で販売するのではなく、最終的に希望価格で売却できるよう、売り出し価格を高めに設定する必要があります。しかし、最終的にいくらで売れるかは不動産売却のプロでも正確には分かりません。したがって、希望価格はなるべく幅をとるようにしましょう。ただし、「この値段で売れたら嬉しい」という価格はもちろんですが、「希望最低価格」も決めておきましょう。希望価格の幅を決めておくことで、資金計画にズレが生じる事も、安易に値下げ交渉に応じる事もなくなります。高く売れるに越したことはありませんが、損をしないようにすることが重要です。また売却完了時期を決めておくことも重要です。希望価格から値下げすれば早期に契約に至りますが、希望価格でなければ売却しない場合は成約までに長期間を要することになります。希望する価格で売る事だけを考えるのではなく、期限を決めて販売することも大切です。

4.売買契約・引き渡し

購入者が見つかったら、売買契約や引き渡しへ進みます。その際に各種費用や税金の支払いが発生しますが、売却先が決定した後で確認するのではなく、事前にどのような費用がどの程度必要なのか把握しておくことが重要で、主に「仲介手数料」や「抵当権抹消費用」などがかかります。一般的に売却総額の5～7%費用がかかると考えて下さい。

他にも様々な費用がかかりますが、主な費用については「不動産売却の際の費用はどのくらい?」で説明します。

上記表の通り、売却した際には所得税や住民税、印紙税といった税金がかかります。また不動産を売却して得た利益は確定申告の対象となりますので、注意が必要です。 譲渡所得税と住民税は、売却する不動産の所有していた期間により異なるので、以下の表で確認しましょう。

長期譲渡所得税の方が税率は低くなります。なお、譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を基準とします。例えば、平成24年6月1日に購入した不動産を平成29年6月1日に売却した場合、実際の所有期間は5年経っていますが、譲渡所得の判断基準は売却した年の1月1日時点となるので、所有期間は5年以下となり、短期譲渡所得に該当します。税率が短期と長期で大幅に変わるので、売却時期を見極める重要なポイントとなることを覚えておきましょう。

売却の大まかな流れは把握できたでしょうか。買取と仲介によって、かかる費用も変っていきますので、事前に計画を練るのがとても大切です。また、売却期間も大きく変わってきますので、自分に合った売却方法を選んで下さい。

不動産売却の際の費用はどのくらい？

一戸建てや土地、マンションなどの不動産を売却するときには、どんな費用がどの程度かかるのか事前に把握しておくことが大切です。この項目では売却の際にかかる費用について詳しく説明していきます。

売却にかかる主な費用は以下の6つとなります。

1. 仲介手数料
2. 印紙税(売買契約書に貼る収入印紙)
3. 登記費用(抵当権抹消費用や司法書士に支払う報酬)
4. 譲渡所得税(売却の際に利益が出た場合に発生する税金)
5. その他必要に応じて発生する費用(測量費、解体費など)
6. .引っ越し費用

1.仲介手数料

仲介で不動産を売却する場合に発生するのが仲介手数料です。支払いは売却が成立したときに成功報酬として支払います。一般的に、売買契約を結んだ時に一部を支払い、物件を引き渡した時に残りを払うことになっています。では仲介手数料はどのくらいかかるのでしょうか。以下表で仲介手数料の相場を確認しましょう。

不動産売却にかかる仲介手数料の相場

不動産取引で不動産会社に仲介をしてもらった際には、仲介手数料がかかります。 仲介手数料は、以下表のように国土交通大臣によって定められています。なお、仲介手数料には消費税もかかります。

物件価格別 不動産仲介手数料 早見表

このように売買価格によって仲介手数料は大きく変わっていきます。売却したい不動産の相場が把握出来たら、仲介手数料もこのくらいかかるというのが予測できます。事前に把握しておくことが大切です。

2.印紙税(売買契約書に貼る収入印紙)

売買契約書には印紙税がかかります。定められた金額の印紙を売買契約書に貼り、消印(印鑑などによる割印のこと)することによって納税したとみなされます。

売買契約書に貼る印紙の金額(印紙税額)は、契約書に記載されている金額、つまり売却した不動産の売買価格によって以下の表のように定められています。
※税額は2022年3月31日まで軽減措置が実施されています。

不動産譲渡契約書（売買契約書）の印紙税額

※税額は2022年3月31日までに作成される契約書の場合

売買契約書は売主保管用と買主保管用の2通作成するので、2通分の印紙が必要となります。売主と買主で1通分ずつ負担するのが通常ですので、確認しておきましょう。※仲介会社と締結する媒介契約書に印紙税はかかりません。

3.登記費用(抵当権抹消費用や司法書士に支払う報酬)

不動産を売却する時は、所有権を買主に移転する「所有権移転登記」が必要ですが、この登記費用は買主が負担します。売主が負担する登記費用は、売却物件に住宅ローンが残っていた場合の「抵当権抹消登記」などの費用です。抵当権抹消には登録免許税のほか、司法書士に支払う報酬が必要です。金額は決まっていませんが、税額も含めて1～2万円が一般的な金額となります。

4.譲渡所得税(売却の際に利益が出た場合に発生する税金)

譲渡所得税とは不動産を売却した際に利益が出た時に発生する税金で、「所得税」と「住民税」の総称です。譲渡所得は、単に「売れた価格」ではなく、不動産を買った時の価格や費用、売るときの費用、それらの価格や費用を売れた価格から差し引いたものが譲渡所得となります。具体的には以下の計算式で求めます。

計算式の「収入金額」とは売ったときの金額、「取得費」は買ったときの金額と費用の合計、「譲渡費用」は売ったときの費用のことです。取得費と譲渡費用は具体的に以下のような費用のことを指します。

【取得費】

• 土地・建物の購入代金や建築代金
• 購入時の税金(印紙税、登録免許税など)
• 仲介手数料
• 測量費、整地費など
• 設備費、改良費
• 一定の借入金利子

【譲渡費用】

• 仲介手数料
• 印紙税
• 借家人に支払った立退料
• 建物解体費など
• 売買契約締結後に支払った違約金
• 借地権の名義書換料など

ただし、建物は築年数の経過により価値が減少していくので、それに応じた減価償却費を 取得費の合計額から差し引くことになります。

譲渡所得にかかる所得税と住民税は所得に税率をかけて計算します。税率と計算方法は以 下の表のように、所有期間によって異なります。

長期譲渡取得では10年を超えると、譲渡取得のうち6000万円以下の部分について「マイホームの軽減税率の特例」が受けられます。

もっと詳しく知りたい方は国税庁のページをご覧ください。

5.その他必要に応じて発生する費用(測量費、解体費など)

売却時には、必要に応じて以下のような費用がかかることもあります。金額は一律では ありませんが、一般的な目安額を示しておきます。

• 廃棄物の処分費・・・10～50万円程度
• 敷地の測量費・・・50～80万円程度
• 建物の解体費・・・100～300万円程度
• ハウスクリーニング費・・・5～15万円程度

上記の費用は不動産仲介会社に依頼すれば、費用感と専門会社を教えてくれるので、一度聞いてみるものいいと思います。あるいは自分で探した方が安く済むケースもあるかもしれませんので、調べてみましょう。ただし、解体業者を比較するときは見積額だけではなく、作業内容などについても確認を行いましょう。また近隣へ迷惑がかかることもありますので、配慮を忘れないようにしましょう。

6.引っ越し費用

引っ越し費用はネットを活用し、数社に見積もりをとってみましょう。なお、買い替えの場合は、旧居を売却してから新居に入居するまで仮住まいが必要となる場合があります。その時は「旧居から仮住まい」と「仮住まいから新居」の2回分の引っ越し費用がかかるので注意しておきましょう。

不動産売却を成功させるために必要なことは？

不動産売却を成功させるためには、不動産売却の基礎知識やノウハウを自分自身でも正しく理解しておくことが大事です。理解していないと、不動産会社選びにも苦戦してしまいますし、失敗してしまうかもしれません。また「買取」でも「仲介」でも不動産会社に任せっきりになってしまうと、本来、売れるはずだった価格より低い価格で売却をしてしまい、損をする恐れがあります。改めて、不動産売却で特に重要なことを確認しておきましょう。

不動産売却にかかる期間

不動産売却にかかる期間を事前に把握しておくことは非常に重要です。売主で漠然と不動産を売却する方はいないと思いますが、「いつまでに売りたい」と自分で決めておくことで、売却がスムーズに進みます。もし、「いつまでに売りたい」を決めていない場合、不動産会社選びに苦戦してしまう可能性があります。期限を決めることでその目的に合った会社を選別することが出来るようになり、期限を踏まえた媒介契約を選択することができます。もし、出来るだけ早期に売却したいのであれば「買取」を選ぶことをお勧めします。また、期限を定めないことで、売却するか否かの決断ができず、長期間売れない事態になってしまうことがあります。長期になると売却価格は下がってしまう悪循環に陥ります。納得できる価格で決断できるように期限を設けましょう。 不動産売却にかかる平均期間は3～6ヵ月ほどですが、物件の種類や状態、条件、エリア、時期など状況によっては売れるまでにかかる期間は大きく異なります。売却にかかる期間を短くするには、売り出すタイミングを引っ越しシーズンに合わせてみたり、仲介会社との契約の種類を見直してみたりするのもいいかもしれません。価格に納得できるのであれば、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」も方法の一つです。

不動産売却にかかる税金

不動産売却には、3つの税金がかかります。「印紙税」と「譲渡取得税」「住民税」です。売買契約時に契約書に貼る印紙にかかる税金が「印紙税」、不動産売却により利益が出た場合に確定申告すると同時に支払う「譲渡所得税」、確定申告することにより「住民税」が市区町村により自動的に計算され、6月以降に課税されます。これらの税金を考えずに売却計画を立ててしまうと、「想定していたより、残るお金が少ない」という事態に陥ってしまいます。特に売却資金を何かの費用に充てようとしていた場合は致命的な問題になるかもしれません。後で困らないようにそれぞれの税金がどのようなものでどのくらいかかるのか、ちゃんと確認しておきましょう。