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住宅の接道義務

住宅の購入を検討し始めて色々な資料を見ていると、≪物件概要≫に道路に関する項目が記載されていることに気付かれる方がいらっしゃると思います。
公道、私道、私道持分、位置指定道路、再建築不可・・・等々。
実は道路に関する情報は、建売住宅を購入する上でとても重要な情報なのです。
今回は道路について詳しく見ていきましょう。

目次

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接道義務とは

接道義務とは、「建物の敷地は『建築基準法上の道路』に2m以上接していなければならない」というものです。

『建築基準法上の道路』は、建築基準法第42条で6つに分類

①道路法による道路 国道、都道府県道、区道、市町村道で幅員4m以上の道路。
②2号道路(開発道路) 都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法等、一定の法律により造られた幅員4m以上の道路。
③既存道路 国道、都道府県道、区道、市町村道で幅員4m以上の道路。(公道・私道問わず)
④計画道路 概ね2年以内に造られる予定で、幅員4m以上の道路。
⑤位置指定道路 私道で且つ、一定基準に適合するもので特定行政庁から位置の指定を受けた幅員4m以上の道路。
⑥2項道路 建築基準法の施行時点で既に建物が建ち並んでいて幅員4m未満の道路。 セットバック(※後述)をして将来的に4mの幅員を確保することを前提に道路とみなすもの。

そもそも、この接道義務、なぜ定められているのでしょうか。
それは主に、“緊急車両”のためです。
たとえば火事が起きた時、消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに現場まで行くことができ、且つ迅速に消火活動・救命活動をする必要があります。
また地震や洪水などの災害が起きたときの避難用通路としても十分な広さが必要です。
そのため、車が自由に往来でき、敷地からスムーズに人が出入りできるように接道義務として「その土地が幅員4m以上の道路に2m以上接していること」が定められています。

土地が旗竿地の場合は要注意!

旗竿地

上の図のように竿のついた旗のような形をした土地を「旗竿地」といいます。
路地状敷地や敷地延長とも言い、このような土地は接道義務の点で注意が必要です。
接道義務は、路地状部分で1ヶ所でも2m未満になっていると、条件を満たしていないことになる為、このような形状の土地は、接道部分だけでなく、路地上部分全ての幅員が2m以上でなければならないからです。
路地状部分で1ヶ所でも2m未満になっていると、接道義務を満たしていないことになりますので、建築確認申請の許可がおりず、建物を建てることができません。

既に建物がある土地でも新たな建物が建てられない土地

再建築可能と再建築不可の違い

上の図の4つの土地のそれぞれに建物が建っている場合に、再建築が可能な土地はAのみです。
あとの土地は全て接道義務を満たしていないため、新たに建物を建てることができません。
Dの土地は敷地が道路に接していますが、その接している道路が建築基準法上の道路でないため、建物を建てることができない土地です。
Dのようなケースは稀にあるので注意が必要です。

セットバック

建築基準法に定められた道路は、原則は幅員4mとなりますので、幅員が4m未満の「2項道路」に接する土地に建物を建てる場合は、「セットバック」の必要があります。
セットバックとは、道路と敷地の境界線を道路の中心線から2mの位置まで後退し、幅員4mを確保することです。

セットバック

道路の反対側が川などの場合

道路の反対側が川などの場合は、片側だけ後退して4mを確保するように行います。

道路の反対側が川などの場合

自身の敷地をセットバックしても、対面側の敷地がセットバックしないと4m確保されないケースがよくあります。
この2項道路に接している物件は、現状のまま維持して使い続ける分には撤去や移動の必要はありませんが、建て直しや増改築の時には、道路の境界線まで敷地を後退させる必要があります。
また、後退させた部分は敷地面積から除外されることも注意しなければなりません。
現状と同じ大きさの建物を建てようとしても、建ぺい率や容積率がオーバーしてしまうことがありますので、必ず確認しましょう。

以上、住宅の接道義務を説明しました。
住宅と道路には、密接な関係性があることがわかっていただけたと思います。

今後、住宅購入を検討する際は、建物の間取りや外観、駅までの距離だけでなく、接している道路がどういう道路なのかも確認するようにしましょう。

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