不動産売却の流れ｜査定から高く売るためのコツまでを分かりやすく解説

不動産売却の流れ｜全体像を把握しよう

不動産売却は大きく「準備」→「売却活動」→「契約・引き渡し」→「確定申告」の4段階に分かれます。先に全体像を把握しておくと、次に何をすべきかが明確になり、トラブルの予防にもつながります。

※上記の流れは仲介で売却した場合を想定しています。「買取」を選ぶ場合は売却活動（買主探し）を行わないため、完了までの期間が短くなる傾向があります。条件や物件により異なりますので、目安は不動産会社へ確認しましょう。

ステップ別の詳細｜準備から確定申告まで（仲介の場合）

① 準備：相場調査・査定依頼と不動産会社選び・媒介契約

まずは近隣の成約事例などをもとに相場を調べ、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定の根拠や売却実績を比較して信頼できる会社を選びます。また、仲介と買取のどちらで進めるかもこの段階で検討しておくと安心です。
売却を任せる会社が決まったら媒介契約を締結し、売却活動の準備を進めます。それぞれの媒介契約の詳細については、「媒介契約の種類と比較」をご参照ください。

② 売却活動：広告掲載と内覧対応

不動産会社がホームページやポータルサイトなどを通じて買主（購入希望者）を募集します。内覧の際は、住まいの様子が分かりやすいよう、事前にお部屋をすっきりと整えておきましょう。

③ 契約・引き渡し：売買契約と決済

買主と価格や引き渡し時期などの条件を話し合い、合意に至れば売買契約を締結します。このタイミングで、一般的に買主から手付金を受け取ります。その後、売買代金の残額を受け取る（決済）と同時に、所有権移転の手続きや鍵の引き渡しを行います。

④ 確定申告：売却翌年の手続き

不動産を売却したら、翌年の2月中旬～3月中旬頃に確定申告を行います。売却益（譲渡所得）が出て税金が発生する場合はもちろん、マイナス（譲渡損失）が出た場合も税金が軽減される特例を受けられるケースがあるため、忘れずに手続きをしましょう。

売却完了までの期間の目安

査定の開始から売買代金が手元に入るまでは、おおむね3ヵ月〜6ヵ月程度が目安です。ただし、物件の状況や市場の動向、買主の住宅ローン審査の進捗などによって期間は前後します。

売却方法は2つ｜仲介と買取の違い

不動産の売却方法には、主に「仲介」と「買取」の2つがあります。どちらが適しているかで、進め方や期間、価格の考え方が変わります。

• 仲介（市場に向けて買主を募集する）
  不動産会社に販売活動を依頼し、買主を探して売却する方法です。
  相場に近い価格で売れる可能性がある一方、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。
• 買取（不動産会社が直接買う）
  不動産会社（買取を行う事業会社など）が買主となり、直接買い取る方法です。売却活動（買主探し）を行わないため売却までが早く、広告を抑えて進めやすい一方、売却価格は仲介より低くなる傾向があります。

「できるだけ高く売りたい」場合は仲介、「早く売りたい」「周囲に知られず進めたい」場合は買取も含めて検討すると安心です。

「買取」と「仲介」については詳しくはこちらの記事をご覧ください

不動産売却とは？不動産を売るなら知っておきたい知識とコツは？

不動産は購入するだけではなく、様々な理由や状況に応じて売却することもあります。そのような不動産の売却の際に、正しく、よりスムーズに取引を進めるために、今回は不動産売却に関する基礎知識について説明します。

仲介と買取のどちらを選ぶべきか迷ったら、まずは飯田グループへお気軽にご相談ください。お電話でも承っております。
▶飯田グループの不動産売却ページ

不動産査定の方法と価格が決まる基準

不動産売却の第一歩は「現在の市場価値を知ること」です。査定方法には大きく分けて「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。それぞれの特徴と活用場面を理解しておくと、売却準備がよりスムーズに進みます。

机上査定（不動産一括査定）のメリット

机上査定とは、現地訪問なしに物件情報や周辺の成約事例をもとに概算価格を算出する方法です。なかでも「不動産一括査定」サービスを利用すれば、ネットで物件情報を一度入力するだけで複数社に同時に査定を依頼でき、以下のようなメリットがあります。

手軽に相場感をつかみやすい

1社ずつ個別に連絡する手間を省くことができ、各社の査定額や提案内容を一度に比較しやすい点が特徴です。

会社ごとの強みや方針を比較できる

同じ物件であっても、それぞれの会社が持つデータや販売戦略によって、査定額やアプローチ方法に違いが出るケースがあります。

初期の検討段階でも活用しやすい

無料で利用できるサービスが多いため、「将来のためにまずは価格を見てみたい」という段階からでも気軽に試しやすい環境が整っています。

訪問査定で評価されるポイント

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地へ足を運び、建物や周辺環境を細かく確認した上で、より実態に即した査定額を算出する方法です。物件の種類によって確認項目は異なりますが、代表的な要素として以下が挙げられます。

建物の状態・メンテナンス履歴

外壁のひび割れや雨漏りの有無のほか、これまでのリフォームや修繕の履歴などが確認されます。

日当たりや周辺の住環境

実際の陽当たりの良さ、窓からの眺望、周辺の騒音や利便性など、現地ならではの居住環境が考慮されます。

敷地の境界や権利関係

隣地との境界標がしっかりとあるか、生垣や屋根などの越境物がないかといった点も、大切な確認項目となります。

査定額と実際の売却価格の違い

査定額は、「この価格帯であれば市場で成約が見込める」と不動産会社が判断した目安の価格です。そのため、必ずしもその金額で売却できるとは限りません。実際の成約価格は、問い合わせの多さ（反響）や購入希望者との交渉、売却期限の有無といった要因によって上下します。また、不動産会社に直接売却する「買取」の場合は、仲介とは異なり「買取価格（不動産会社が提示する購入額）」が基準となります。買取は売却までの期間を短縮できる一方で、一般的に市場価格よりも価格が抑えられる傾向があります。このように、仲介と買取では価格の考え方や売却プロセスが大きく異なるため、それぞれの特徴を比較しながら、自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。

不動産売却の税金と手残り額の計算方法

不動産売却で利益が出た場合、その利益に対して税金が課税されます。手残り額を把握するためにも、税金や諸費用の概要を確認しておきましょう。

譲渡所得税の仕組みと計算式

不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、他の所得とは分けて所得税と住民税が課税されます。なお、売却による利益がマイナス（損失）となった場合には、原則としてこれらの税金はかかりません。

取得費

売却した不動産の購入代金や、購入時にかかった諸費用（仲介手数料など）を合計した金額です。
※当時の売買契約書がない場合、売却価格の5％（概算取得費）として計算される場合があり、その結果、税額が高くなる可能性があります。事前に確認しておきましょう。

譲渡費用

仲介手数料や印紙税など、売却のために直接かかった費用です。

なお、譲渡所得にかかる税率は、所有期間によって大きく異なります。

• 5年超（長期譲渡所得）：20.315%
• 5年以下（短期譲渡所得）：39.63%

3,000万円特別控除の適用条件

自分が住んでいたマイホーム（居住用財産）を売却する場合、 一定の要件を満たすことで「3,000万円特別控除」という特例を利用できる場合があります。

• 譲渡所得から最大3,000万円まで差し引くことができ、税負担を大きく軽減できる可能性があります
• 「住まなくなってから3年以内」など、適用には複数の要件があります
• 適用可否は個別事情によって異なるため、事前に税務署や税理士へ確認しておくと安心です

仲介手数料・印紙税・登記費用の目安

譲渡所得税以外にも、不動産売却時には以下の費用（譲渡費用）が発生します。 早めに概算を把握しておくことで、売却後の資金計画を立てやすくなります。

• 仲介手数料
  売却価格が400万円を超える場合、「売却価格の3%＋6万円（税抜）」が上限と定められています。
  参考：国土交通省ホームページ 「宅地建物取引業者の報酬規程」
• 印紙税
  売却金額に応じて金額が定められており、詳細は 国税庁「印紙税額の一覧表」 をご確認ください。
  参考：国税庁ホームページ 「第1号文書から第4号文書までの印紙税額の一覧表」
• 抵当権抹消費用
  登録免許税（不動産1件につき1,000円）と司法書士報酬がかかります。司法書士報酬は依頼先により異なりますが、数万円程度が目安です。

信頼できる不動産会社の選び方

不動産売却の結果は、依頼する会社や担当者によって「売り出し価格の決め方」「販売戦略」「交渉力」が大きく異なります。成約価格や売却までの期間にも差が出やすいため、査定額の高さだけで選ぶのは避けましょう。
では何を基準に選べばよいのか、以下で詳しく解説します。

大手不動産会社と地元の不動産会社の違い

大手と地元のどちらが良いかは一概には言えません。両者の特徴を理解した上で、自分の物件・状況に合う会社を選ぶことが大切です。

大手不動産会社

• 店舗数・提携先が多く、広告・紹介など買主への接点が多い
• 集客・案内・契約手続きの流れが標準化されており安定感がある

地元の不動産会社

• 営業エリアが絞られている分、地域の相場・事情（学区・生活利便・季節要因）を熟知
• 地域密着ならではの口コミや独自のネットワークで買主を探せる場合がある

媒介契約の種類と比較

不動産会社と結ぶ契約には3種類あります。それぞれの特徴を理解して選びましょう。

担当者の対応力を見極める7つのポイント

売却の成否は担当者の「対応力」が大きく影響します。 面談や最初のやり取りで、以下のポイントを確認してみてください。

• レスポンスが早く丁寧か
  返答が速く、要点が分かりやすいか。連絡手段・可能時間帯が明確かどうかも確認ポイントです。
• 説明に根拠があるか
  査定価格の理由・売却想定期間を近隣成約例などをもとに説明してくれるかどうかを確かめましょう。
• 希望を丁寧にヒアリングしてくれるか
  売却理由・希望時期・最低手取り額などを一緒に整理してくれるかどうかも大切です。
• 販売計画が具体的か
  掲載先・内覧時の工夫など、具体的なプランを示してくれるかどうかを確認しましょう。
• 費用説明・活動報告が明確か
  手数料・広告費・活動状況（問い合わせ数・内覧者の感想）を定期報告してくれるかどうかも判断材料になります。
• デメリットも正直に伝えてくれるか
  物件の弱点・想定リスク・追加費用も隠さず対策まで提案してくれる誠実さが大切です。
• 交渉・調整をしてくれるか
  価格だけでなく引渡し時期・付帯設備など諸条件をバランスよく調整してくれるかどうかも確認しましょう。

不動産を高く売るための重要ポイント

少しでも高い価格で不動産を売却するためには、売り出し前の準備と計画的な戦略が重要です。「いつ売るか」「どう見せるか」「いくらで出すか」の3点を意識することで、成約の可能性と売却価格は大きく変わります。

住宅需要が高まりやすいタイミングと物件別の特性

一般に、進学・就職・転勤などで住み替えが増える2〜3月（新生活前）は問い合わせや内覧が増える傾向があります。また、秋口の9〜10月も住み替えの動きが活発になる時期です。

内覧時の印象を良くする準備

内覧では第一印象が重要です。物件種別を問わず「清潔感」「明るさ」「におい」の3つがポイントです。

徹底した掃除と片付け

水回り（キッチン・浴室・トイレ）を念入りに。カビ・水垢・排水口の汚れを除去し、生活感の強い小物はなるべく少なく。プロのハウスクリーニングも選択肢のひとつです。

明るさと開放感の演出

内覧前に全照明を点灯し、カーテンを開けて自然光を取り入れましょう。不要な家具を減らして通路幅を確保し、空間の広がりを演出すると効果的です。

においと空気のケア

直前に換気・ゴミ出しを実施。強い芳香剤は避け、無臭または微かな清潔感のある香りにしましょう。

相場を把握した適正な価格設定

不動産をより高く・スムーズに売却するには、現実的な相場に基づいた価格設定が非常に重要です。

高すぎると売却までに時間がかかる

相場より高すぎる価格設定だと反響が伸びにくく、売却までに時間がかかることがあります。結果として価格の見直しが必要になるケースもあります。

安すぎると機会損失

本来得られるはずの利益を逃すことになるため、適正価格の見極めが重要です。

公的データで相場を調べる

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で近隣の成約事例・実際の成約価格を確認できます。

プロの意見を活用する

担当者は地域の市場動向・売却実績をもとに適切な価格帯を提案してくれます。販売開始後、反響が鈍い場合は早めに価格を見直すことも成功のポイントです。

まとめ｜不動産売却で押さえる3つの重要ポイント

不動産売却は手続き・費用・税金など確認すべき事項が多く、最初に全体像を把握できているかどうかで、安心感や結果に大きな差が出ます。

• 相場を知る
  近隣の成約事例・複数社の査定結果を参考に「いくらで売れそうか」の目安を把握する。売り出し価格は相場から大きく外れない範囲で設定することが大切です。
• 手残り額を把握する
  売却金額がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料・印紙税・譲渡所得税などの諸費用を早めに概算しておくと、次の行動の意思決定に役立ちます。
• 任せ先を見極める
  知名度や査定額だけでなく、説明の分かりやすさ・連絡の迅速さ・デメリットを正直に伝えてくれるかなども確認して選びましょう。

不動産売却は、焦らず・比べて・相談しながら進めることが成功の鍵です。「いつまでに売るか」「いくらで出すか」「誰に任せるか」——この3つを本記事を参考に整理した上で、まずは査定依頼から始めてみましょう。

飯田グループでの売却をご検討の方は、下記の査定フォームからお気軽にご相談ください。